Мнение к Постановлению Конституционного Суда РФ от 10.11.2016 N 23-П

Согласен с автором, что цель собственников коттеджей заключалась не в возврате общего имущества в собственность ТСЖ, а в признании за ними права долевой собственности на это имущество.Именно в этом случае они смогли бы защитить свое право на жилье.Истец полагал, что он является долевым собственником общего имущества, право которого не зарегистрировано в ЕГРП, но объективно существует в связи с приобретением в собственность коттеджа.Ведь ВС РФ отказал в иске в связи с тем, что собственником общего имущества по ЕГРП являлось ТСЖ, что исключало право долевой собственности истца на общее имущество.Таким образом, вопрос к КС РФ сводился к тому, что зарегистрированные права (пункт 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") исключают существование незарегистрированных прав на обще имущество и ,как следствие, влекут отказ в судебной защите права истца (п.1,1,2 Постановления).Именно в этом ключе КС РФ сделал заключение, что истец вправе оспаривать зарегистрированное право (п.3.3).Но что же относится к существованию у истца доли на общее имущество в силу его приобретения, то КС РФ ограничился установлением различного характера общего имущества в МКД и индивидуальных жилых дома придя к выводу об отсутствии таковой.По моему это позиция верная.

В пункте 3.2. (абз.6) КС разъясняет, что применительно к общему имуществу МКД, права существуют и защищаются (в т.ч. путем виндикации) без государственной регистрации.Далее, переходя к индивидуальным жилищным домам (далее - ИЖС) (абз.8 и далее) КС констатирует, что "пространственная обособленность" инфраструктуры ИЖС является признаком, препятствующим применение аналогии закона, как следствие, приобретение права собственности на ИЖС не влечет возникновения доли на общее имущество.Далее, делает вывод о применении к большинству объектов из общего имущества правил о государственной регистрации прав, но допуская такую фразу: "государственная регистрация прав на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры (инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, дороги и т.д.) завершает юридический состав, влекущий возникновение прав на объект недвижимости."Получается, что право собственности на коттедж возникает не ранее государственной регистрации права собственности на объекты инфраструктуры?Возможно, что так, по крайней мере соответствует общей логике рассуждений КС РФ, который устанавливает некую связь между ИЖС и инфраструктурой: "3. В Российской Федерации индивидуальные жилые дома. являются также важной составляющей жилищного фонда ..- материального ресурса, необходимого для .. обеспечения одной из базовых потребностей человека - потребности в жилище, что предопределяет значительную специфику правового регулирования в данной сфере общественных отношений, связанную, в частности, с НЕОБХОДИМОСТЬЮ создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома на земельных участках, разрешенное использование которых допускает возведение таких домов, и отвечающей потребности их владельцев в благоприятных условиях проживания." и "3.3. .. Вместе с тем указание в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на принадлежность недвижимого имущества, представляющего собой объекты инфраструктуры, ПРЕДНАЗНАЧЕННОЙ для обслуживания индивидуальных жилых домов,"

Вопрос защиты прав истца отчасти на будущее сводится к ограничениям прав собственника объектов инфраструктуры с учетом их назначения - надлежащая эксплуатация коттеджей.В связи с этим передача объектов инфраструктуры предпринимателям разве может обеспечивать достижение целей использования этих объектов? По моему, единственной целью станет извлечение дохода.

Конечно, некоторые юристы могут сказать, что раз вы купили коттедж, тогда будьте добры платите за въезд, платите за выгул собаки, платите за ввинчивание лампочек в фонари и т.д., а тот, кто платить не будет лишится жилья (в естественно-правовом смысле).Именно жилья, потому что коттедж - это жилое помещение, если перекрыть воду, перекрыть канализацию, отрезать электричество, тогда он перестанет отвечать признакам жилого дома.Таким образом, от связки жилой дом - оплата (использование) инфраструктуры мы никуда не уйдем.Мне кажется, что баланс интересов между собственниками коттеджей и собственниками инфраструктуры нужно искать, как и предложил автор, в ограничении права собственника инфраструктуры на использование его имущества по своему усмотрению (ст.209 ГК РФ) с учетом назначения имущества и прав собственников коттеджей.

Наряду с этим полагаю, что защиту прав собственников коттеджей можно искать в ответе на вопрос о том, кто же становится собственником при внесении целевых взносов ТСЖ на приобретение общего имущества?Как указал КС, ТСЖ реализует волю всех собственников, поэтому отчуждение объектов инфраструктуры в пользу третьих лиц - это реализация воли, в т.ч. истца.

Если истец не согласен с этим, тогда вправе оспаривать решение ТСЖ, привлекать его к ответственности, привлекать к субсидиарной ответственности руководителя и т.д.На мой взгляд, нужно учесть, что ТСЖ это организация, которая получает деньги от самих собственников коттеджей, следовательно, взыскивать с ТСЖ все равно, что взыскивать с самого себя и своих соседей.По моему, раз ТСЖ получило от собственников коттеджей деньги на имущество, тогда оно должно приобрести для них имущество, а не для самого себя. В этой связи сложившаяся система регистрации права на приобретенное имущество за ТСЖ нарушает права истца и других собственников коттеджей, ведь они вносили деньги не только за возможное пользование имуществом, но так же за его приобретение. А с чего вдруг они должны приобретать имущество для ТСЖ в его личную собственность?В связи с этим вопрос на сколько конституционно такое приобретение имущества в собственность ТСЖ остается открытым.