Как ведут себя покупатели жилья?

Для рынка недвижимости настали интересные времена: меняется его структура, появляются новые тенденции, государство формирует программы по стимулированию застройщиков и ипотечных заемщиков. Очевидно, что в новой экономической реальности первую скрипку играют не продавцы, а покупатели.

В общем, чтобы перевести покупателя из статуса потенциального в статус реального и заключить с ним сделку, продавцу надо быть готовым к хорошему торгу, до 200 тысяч рублей на двухкомнатную квартиру, если мы говорим о вторичном рынке. И на первичном не обойтись без скидок и акций, в частности на крупногабаритные квартиры. И те застройщики, кто пересматривает подходы к объектам, политику продаж, получают реальный эффект.

Надо учесть, что основная категория покупателей на рынке — это еще и продавцы, которые хотят продать имеющееся жилье, чтобы улучшить свои условия. И для них рынок очень благоприятный, если пользоваться таким инструментом, как обмен с доплатой. Сегодня как никогда большой выбор недвижимости, и к тому же падение стоимости квартир приводит к существенному уменьшению доплаты между продажей и покупкой. Так что можно найти очень интересные варианты, выбрать лучшее предложение для себя.

Банки практически перестали выдавать кредиты на загородную недвижимость, вероятно, считая такое строительство высокорисковым, количество отказов, по нашим данным, доходит до 70 процентов — именно по загородным объектам.

Предпочтения покупателей никак не изменились: по-прежнему есть две категории людей, одни рассматривают загородный дом как основное место жительства, это люди более старшего возраста, предпенсионного, это переселенцы с севера края. И вторая категория — молодые активные граждане, которые пока хотят иметь за городом жилье «на выходные» — по сути, хорошую благоустроенную дачу.

Есть те, кто продает городскую квартиру и переезжает за город, таким клиентам мы даже помогаем обменять свою квартиру на загородный дом.

При этом потенциальные покупатели обращают мало внимания на новые технологии и материалы, по-прежнему требуют с нас дома из нашего базового материала — 180-го бруса. Наверное, потому, что, во первых, видят реальные дома, во вторых, он дешевле, у нас есть хорошие дома с участком, которые стоят как однокомнатная квартира в городе, такие варианты особенно любят переселенцы.

Активность покупателей сейчас снизилась, но это связано не с глобальными макроэкономическими событиями, а с сезонностью: конец апреля, май, июнь всегда характеризуются спадом.

Сказать, что фокус интереса сместился на малогабаритное жилье, нельзя: по-прежнему востребованы и обычные одно-двухкомнатные квартиры, и крупногабаритные, и готовые — чтобы сразу заселиться и жить, и на стадии котлована, потому что это очевидная экономия. Например, у нас крупный объект в Студгородке, и в этом районе стоимость квадратного метра с котлована до сдачи объекта вырастает на 15–20 тысяч рублей.

Мы как застройщики тоже готовы предложить гибкие условия: беспроцентная рассрочка, скидка для тех, кто оплачивает сразу всю стоимость квартиры, в Студгородке принимаем имеющееся жилье в счет оплаты долевого. Исторически сложилось, что в этом районе, где идет расселение, очень мало ипотечников, жилье приобретается на стадии котлована, с беспроцентной рассрочкой, и, пока дом строится, большинство покупателей успевают рассчитаться, а если и остается какая-то сумма, то ее берут не как ипотечный, а как потребительский кредит.

В Солнечном у нас другая ситуация, там значительная часть квартир приобретается как первое жилье для себя, поэтому ипотечников много. На нас повышение процентной ставки по кредитам никак не отразилось: объект в Солнечном мы сдали в конце прошлого года, и к этому моменту там было мало свободных квартир, а следующий жилой комплекс мы только начали, сейчас он проходит аккредитацию по программе ипотеки с господдержкой. Сейчас, когда программа уже какое-то время работает, банки вернулись к прежним условиям и стали аккредитовывать объекты, находящиеся на стадии котлована, а не в состоянии 50-процентной готовности. Но таким образом они готовы работать только с надежными, проверенными застройщиками.

Покупатели недвижимости оживились после старта программы «Ипотека с государственной поддержкой» (в «ВТБ 24» она началась 16 марта, первые выдачи — с 1 апреля).

Спрос до введения льготной ипотеки сокращался от месяца к месяцу. Спад в феврале и марте был на уровне 40–50 процентов от соответствующего уровня прошлого года. В марте по сравнению с февралем количество обращений по ипотеке выросло более чем на 30 процентов. Безусловно, ключевым драйвером роста заявок на этот вид кредитования стал запуск программы ипотеки с государственной поддержкой. В нынешних условиях это большой спрос. Практически в Красноярске количество поданных всего за месяц с небольшим заявок по госпрограмме равно количеству выдач за квартал. А ведь это только новостройки и строящееся жилье, продаваемые юридическим лицом, без «вторички», продаваемой физическими лицами.