Новости » Информация собственникам » Переустройство и переоборудование помещений в многоквартирном доме

В Жилищном кодексе РФ содержатся разъяснения терминов переустройство и перепланировка жилого помещения. Ст.25 ЖК РФ называет переустройством жилого помещения установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом, осуществляющим такое согласование (в разных регионах это разные органы местного самоуправления, например, отделы архитектуры и т. п.). Основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке помещения в жилом доме является решение органа местного самоуправления (поселковой администрации, администрации города, района в городском образовании), который осуществляет такое согласование.Для получения решения о проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения представляет:• заявление о переустройстве и (или) перпланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности) на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);• подготовленный и оформленный в установленном порядке специалистами проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости про ведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.Иные документы требовать запрещено. Заяви¬телю выдается расписка в получении документов. На основании представленных документов принимается решение о согласовании или об отказе в нем.Согласно п.4 ст.26 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны в течение 45 календарных дней со дня получения документов принять решение о разрешении или об отказе согласования переустройства или перепланировки.Решение об отказе в переустройстве или перепланировке помещения в обязательном порядке должно содержать основания отказа со ссылкой на нарушения, предусмотренные Жилищным кодексом или другими законодательными актами.Согласно ст.27 ЖК РФ, отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается лишь в предусмотренных законом случаях, а именно:• при непредставлении определенных ч.2 ст.26 ЖК РФ и перечисленных выше документов; представлении документов в ненадлежащий орган;• несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.Согласно п.2. ст.29 ЖК РФ, лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законом ответственность. Что касается санкций, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законом ответственность (по ст.7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ) и обязано привести такое жилье в прежнее состояние в разумный срок. На основании решения суда такое жилое помещение может быть сохранено в измененном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, это не создает угрозы их жизни и здоровью.После завершения переустройства или перепланировки помещения должен быть составлен акт приемочной комиссии. В соответствии со ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.Например: замена ванны на душевую кабину является переустройством и требует получения соответствующего решения о согласовании переустройства в установленном порядке. Согласование перепланировокВ соответствии со ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органами местного самоуправления. Для согласования перепланировки предоставляются определенные ст.26 ЖК РФ документы:- заявление о перепланировке;- правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение;- проект перепланировки жилого помещения;- технический паспорт перепланируемого жилого помещения;-согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеперечисленных. Таким образом, согласие соседей и органов ТСЖ. при согласовании перепланировки не требуется. В соответствии со ст. 27 Жилищного кодекса РФ отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов;2) представления документов в ненадлежащий орган;3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.В решении об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на вышеперечисленные нарушения.Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Согласно статье 22 п. 2 Жилищного кодекса РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.Кроме того, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (п.2. ст.22 ЖК РФ).Под таким памятником понимается здание, являющееся произведением зодчества, имеющее историческое, культурно-просветительное или эстетическое значение и охраняемое государством.Статьей 26 ЖК РФ установлено, что, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, признано памятником архитектуры, истории и культуры, производить его переустройство и (или) перепланировку нельзя без заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Такое заключение должно входить в пакет документов, представляемых в орган местного самоуправления, дающий согласие на переустройство (перепланировку). Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помеще¬ния в одно помещение, это регулируется нормами, установленными главой 4 Жилищного кодекса РФ.Границы между смежными помещениями (например, 1-комнатной и 2-комнатной квартирами) могут быть изменены, или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.Обратите внимание на п.2 ст.40 ЖК РФ. Он гласит: если реконструкция, переус¬тройство и (или) перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и(или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.Перепланировка в любом случае должна быть надлежащим образом оформлена.Лицо, самовольно перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность.В соответствии с п.2. статьи 7.21. Кодекса об административных правонарушениях, самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах, предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями в виде наложения штрафа 2000-2500 руб. На основании п.3. ст.29 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование перепланировок, вправе обратиться с иском в суд, в случае если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние разумный срок и в порядке, которые установлены данным органом.Тогда в отношении собственника может быть применена такая мера, как продажа с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма может быть выдвинуто требование о расторжении договора найма жилого помещения.

В соответствии со статьей 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Например, установка проемов и снос существующих межкомнатных перегородок, установка новых перегородок относится к перепланировке. А перенос раковин, ванн другого сан-технического оборудования будет относиться к переоборудованию.

Документы необходимые для согласования переустройства и перепланировки

В соответствии с п. 2 ст. 26 ЖК РФ собственнику, намеривающемуся провести перепланировку или переустройство, необходимо подать в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения такого помещения следующие документы:1) Заявление о переустройстве или перепланировке.2) Правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);3) Проект переустройства и (или) перепланировки подготовленный и оформленный в установленном порядке. 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;5) Для нанимателя жилого помещения - согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма6) Если дом, в котором находится перепланируемое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, то необходимо предоставить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. В соответствии с п.3 ст. 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов. Отказ в согласовании перепланировкиВ соответствии со ст. 27 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, выдает отказ в согласовании перепланировки при :- непредоставлении соответствующих документов. (перечень документов закреплен ст. 26 ЖК РФ)- предоставление документов в ненадлежащий орган.- несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В отказе органа, осуществляющего согласование, указывается основание с обязательной ссылкой на нарушение. Такое решение может быть обжалованию в судебном порядке. Права собственников в случае переустройства нежилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Перечень общего имущества собственников в многоквартирном доме является исчерпывающим и закреплен ст.36 ЖК РФ (например, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества собственников в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам. Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления, в который собственником или уполномоченным им лицом предоставляются документы, перечисленные в ст.23 ЖК РФ. Например, план переводимого помещения с его техническим описанием, проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, а также предоставление письменного согласия собственников жилых помещений смежных с помещением, выводимым из фонда жилых.

Остекление лоджий и балконовОстекление балконов и лоджий – с точки зрения действующего законодательства является перепланировкой квартиры и, следовательно, требует согласования в соответствующих инстанциях.Перед тем как начать остекление своего балкона или лоджии должны получить разрешение на остекление в инстанциях:1. БТИ (бюро технической инвентаризации) необходимо предоставить свой проект, на котором будут показаны размещения створок, разрезы по местам примыкания рам к ограждению и перечень материалов основных элементов. 2. АПУ (Архитектурно-планировочное управление). В АПУ решается вопрос об изменении фасада, в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений. 3. РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД). Специалисты РОГПН должны оценить, как балконная конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара. Здесь же проверяются используемые технологии на соблюдение противопожарных норм. 4. СЭС (Санитарно-эпидемиологическая станция) проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению. 5. ГЖИ (государственная жилищная инспекция) проверяют соответствие выполненного проекта на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СниПам. 6. МВК. (межведомственная комиссия) После согласия всех вышеперечисленных инстанций необходимо сдать все документы в районную межведомственную комиссию (как правило она находится в районной администрации города). МВК выдает разрешение на произведение работ по остеклению балкона либо лоджии. В соответствии с п. 4.1.3. «Правил благоустройства г. Новосибирска», утвержденных решением городского Совета Новосибирска № 304 от 30.06.2006г. запрещалось изменение формы окна, переоборудование балконов и лоджий, отделка и окрашивание фасада и его элементов материалами, отличающимися по цвету от установленного для данного здания проектным колерным паспортом. В соответствии с решением городского Совета Новосибирска от 25.03.2009г. № 1180 «О внесении изменений в правила благоустройства г. Новосибирска», пункт 4.1.3. изложен в новой редакции: «Запрещается:- срыв и порча афиш, плакатов и объявлений, иной печатной информации, размещенной в установленных для этого местах;- несанкционированное нанесение надписей, рисунков, вывешивание объявлений, афиш, плакатов, иной печатной продукции на зданиях, сооружениях;- нарушение установленных требований по размещению вывесок, указателей улиц, номерных знаков домов, зданий и сооружений, где указанные трафаретные надписи должны иметь место, либо повреждение указанных трафаретных надписей;- нарушение установленных требований по содержанию устройств наружного освещения подъездов зданий.". Запрет изменения формы окон, переоборудования балконов и лоджий и запрет на изменение отделки фасадов в новой редакции снят. Соответственно, на сегодняшний день действующим законодательством не установлена обязанность собственников согласовывать застекление балконов. Год проведенного застекления значения не имеет.