Порядок проведения реконструкции чердаков с расширением жилой площади в многоквартирных домах в городе Киеве

Привлекательной для жителей верхних этажей многоквартирных жилых домов может казаться перспектива увеличения жилой площади за счет присоединения чердака к квартире. В то же время некоторые владельцы указанных квартир намерены таким образом решить свои жилищно-коммунальные проблемы, например, устранить проблемы, связанные с повреждением и протеканием крыши, что, очевидно, интереснее за свой счет осуществлять относительно личного имущества, а не имущества общей собственности. Однако заинтересованным лицам следует четко осознавать шаги и возможные трудности на пути реализации таких проектов. Условия и порядок проведения реконструкции /перепланировки зданий и сооружений, а также помещений в них, в частности в Киеве, регулируются общими нормами законодательства и некоторыми локальными нормативными актами: - Положениям Гражданского кодекса Украины; - Нормами Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности»; - Постановлением Кабинета Министров Украины «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ» от 13 апреля 2011 N 466; - Постановлением Кабинета Министров Украины «Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 13 апреля 2011 N 461; - Порядком привлечения, расчета размера и использования средств долевого участия заказчиков в развитии инфраструктуры города, утвержденным Решением Киевского городского совета от 15 ноября 2016 № 411/1415. Четкий, поэтапный порядок проведения подготовительных и непосредственно строительных работ по реконструкции чердаков с расширением жилой площади в многоквартирных домах законодательством не определен. Вследствие анализа указанных выше положений нормативных актов, а также практики, сложившейся в городе Киеве, можно утверждать, что первым шагом для проведения указанных выше работ должно быть установление технической возможности их выполнения. В частности, необходимым является определение, возможно ли технически чердак переоборудовать в другое помещение, и не содержит ли он коммуникаций дома, что делает невозможным его использование отдельным совладельцем. Для установления указанных условий необходимым является привлечение специалиста в сфере строительства. Вторым, но не менее важным шагом является получение согласия совладельцев дома для проведения реконструкции чердака, который, по общему правилу, является объектом общего пользования и общей совместной собственности указанных лиц. Как показывает практика, именно этот этап вызывает наибольшее количество проблем, ведь в результате предоставления указанного выше согласия совладельцы фактически теряют право владения общим помещением. Так, в результате проведения реконструкции увеличится площадь объекта недвижимости отдельного лица, которое будет владеть помещением на праве частной собственности, тогда как право общей совместной собственности на чердак прекратится. Вышеуказанное следует из анализа ч. 2 ст. 382 ГК Украины, согласно которой владельцам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме. Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 369 ГК Украины совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех сособственников. Согласие совладельцев на совершение сделки по распоряжению общим имуществом может быть выражено письменно и нотариально удостоверено. Учитывая указанное, для решения юридической судьбы общего имущества необходимо получить согласие всех его совладельцев, что представляет собой оформленное письменно заявление, подпись заявителя на котором заверяется нотариусом. Как показывает практика, в Украине отсутствуют органы/должностные лица, уполномоченные давать оценку ситуациям, связанным с защитой прав совладельцев имущества в многоквартирных домах при проведении строительных работ в отношении объектов общего пользования. В частности, при предоставлении разрешительных документов на проведение строительных работ, а также при введении объекта в эксплуатацию компетентные в сфере строительства органы не анализируют обстоятельства относительно получения заявителем согласия всех совладельцев общих помещений. В связи с указанным некоторые заинтересованные в проведении строительных работ лица получают согласие только тех совладельцев, которые непосредственно связаны с общим помещением (соседи, владельцы помещений в пределах подъезда и т.д.). В то же время, как показывает судебная практика, нередки случаи, когда по искам любого из совладельцев (даже того, кто непосредственно не пользуется общим имуществом) обжалуются и признаются незаконными действия лиц, совершивших реконструкцию, в том числе с удовлетворением требований об обязательстве привести помещение в прежнее состояние. В случае, когда вопрос о получении согласия совладельцев решен, заинтересованное в проведении строительных работ лицо может вкладывать средства в следующие этапы: разработку проекта реконструкции, заключение договоров на обеспечение авторского и технического надзора. Для этого можно обратиться к специалистам соответствующей организации, специализирующейся на проектной/архитектурной деятельности (как правило, такие организации предлагают услуги своих инженеров, архитекторов, подрядчиков, услуги по комплексному сопровождению проектов). Следующим шагом должна быть подготовка, подача для регистрации декларации о начале выполнения строительных работ в территориальный орган Департамента Государственной архитектурно-строительной инспекции. Указанная декларация подается заказчиком строительных работ через Центры предоставления административных услуг. Регистрация декларации дает право проводить строительные работы. После проведения строительных работ БТИ разрабатывает технический паспорт объекта с его новыми характеристиками. Важным, и как показывает практика, достаточно затратным этапом является долевое участие заказчика в развитии инфраструктуры населенного пункта, которое, в соответствии со ст. 40 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности», состоит в перечислении заказчиком до момента принятия объекта строительства в эксплуатацию средств для создания и развития инфраструктуры в соответствующий местный бюджет. Для этого заказчик должен заключить договор о долевом участии в развитии инфраструктуры города с соответствующим органом (в Киеве – Департамент экономики и инвестиций КГГА) и оплатить паевой взнос. Долевое участие в развитии города является необходимым условием для ввода объекта в эксплуатацию, в т.ч. после реконструкции. Размер паевого взноса рассчитывается при заключении договора, зависит от сметы реконструкции и технических показателей объекта. Следующим шагом после проведения непосредственно строительных работ является подготовка и представление для регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации в Департамент Государственной архитектурно-строительной инспекции в городе Киеве. Порядок оформления, подачи и регистрации указанного документа четко определен Постановлением КМУ «Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов» от 13 апреля 2011 N 461. Далее на основании Декларации о готовности объекта к эксплуатации и технического паспорта государственным регистратором (нотариусом) проводится регистрация права собственности на новый объект недвижимости, что свидетельствует о завершении реализации проекта. Следует отметить, что изложенный выше порядок применяется не только при проведении реконструкции чердаков одним из совладельцев помещения в многоквартирном доме, его можно использовать для определения механизма приобретения права/перепланировки/реконструкции любых вспомогательных помещений в многоквартирном доме (колясочные, подвалы, кладовки и т.д.), что предусматривает изменение статуса имущества общей собственности.

13 комментарии на “ Порядок проведения реконструкции чердаков с расширением жилой площади в многоквартирных домах в городе Киеве ”

Будьте ласкаві, дайте ще раз посилання на законодавство, яке ЧІТКО вимагає саме НОТАРІАЛЬАНОГО посвічення від всіх співвласників квартир у будинку на розпорядження спільним майном (горищем) у разі його переробки під житлову квартиру. У Вашій статті Ви посилаєтесь на ст 369 ЦК, проте, там йдеться про майно, яке ПІДЛЯГАЄ нотаріальному посвідченню та чи підлягає горище нотаріальному посвідченню? Якщо ж воно є у спільній власності, значить воно нікому не належить, а для отримання права власності на створене житло замість горища, виходить, достатньо тільки згоди на реконструкцію, посвідчену начальником ЖЕКу? Також, нібито є якась постанова КМУ від жовтня 2013 про набуття права власності на мансарди/горища, якщо Ваша ласка, надайте посилання на цю постанову. дякую

Анастасіє, справа в тому, що горище (мансарда, підвал) — це частини об’єкту нерухомого майна (житлового будинку, будівлі). Ч. 1 ст. 182 ЦК визначає, що «1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації». Частина ж 2 ст. 369 ЦК містить таке положення: «Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена». Із вказаного слідує, що відносно частини об’єкту нерухомості (горища) потрібна нотаріальна згода співвласників т.я. речові права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації. Крім того, Ви невірно трактуєте поняття «спільна власність». Воно означає, що це право належит декільком особам, а не нікому. Повірте, необхідність наявності саме нотаріальної згоди підтверджена усталеною судовою практикою. Що стосується начальника ЖЕКу, то ця особа не має абсолютно ніякого відношення до реалізації співвласниками їхніх прав. Постанова КМУ: ймовірно, Ви маєете на увазі Постанову КМУ від 17 жовтня 2013 р. № 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень». На даний час вона втратила чинність. Наразі діє Постанова КМУ від 25 грудня 2015 р. № 1127.

дякую за Вашу відповідь, але будьте так ласкаві, надайте посилання судову практику, де чітко встановлено, що потрібно нотаріально завірену згоду? Які суди і коли виносили, назва справ, чи і-нет посилання. з повагою