Аренда жилья для офиса — сложно, но.

Прежде всего заметим, что проблема размещения офиса в арендованном жилом помещении в предпринимательских кругах существует давно. Рассматривая возможность заключения договора аренды жилья для офиса, будущие арендаторы сталкиваются с рядом противоречий в законодательстве и с проблемами, решение которых не может быть однозначным. Справиться с этими проблемами и несогласованиями безусловно и окончательно удается не всем. Однако частные жилые дома и квартиры, не переведенные в нежилой фонд, все же арендуются именно для размещения офисов. И это далеко не единичные случаи. Попытаемся выяснить, — какие риски связаны с такой арендой, кого касаются и можно ли их избежать.

Жилье и цель его использования

Согласно ч. 1 ст. 379 ГК жильем физлица являются жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона о собственности, собственник (физическое или юридическое лицо) имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Он может использовать имущество для осуществления хозяйственной и другой не запрещенной законом деятельности 1 , в частности передавать его бесплатно или за плату в пользование. Согласно п. 1 ст. 6 Закона о собственности и ст. 320 ГК, собственник имеет право использовать принадлежащее ему имущество для предпринимательской деятельности. На основании ст. 15 Закона о собственности и ст. 150 ЖК, гражданин как собственник квартиры или жилого дома (части дома) имеет право распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению, в частности сдавать в аренду, заключать другие соглашения, не запрещенные законом. Следовательно, граждане (физлица — предприниматели) и юрлица могут передавать принадлежащее им имущество (жилой дом, квартиру) в аренду другим физическим и юридическим лицам.

В части 1 ст. 383 ГК обусловлено, что собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и «не имеет права использовать его для промышленного производства». Во втором предложении ст. 6 ЖК указано: «Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается». Еще одно ограничение находим в п. 3 Правил №572: «Использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено».

Согласно ст. 150 КУоАП «нарушение правил пользования жилыми помещениями, самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению влекут за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трех не облагаемых налогом минимумов доходов граждан и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц — от трех до семи не облагаемых налогом минимумов доходов граждан».

Но правомерно ли отождествлять сдачу в аренду жилого дома (квартиры) с целью размещения офисных помещений с предоставлением их для «нужд промышленного характера» или «промышленного производства» и считается ли обустройство в арендованном жилье офиса «использованием не по назначению»?

Попытаемся применить термины и определения, содержащиеся в Национальном классификаторе КВЭД 2 . Так, в п. 3.1 КВЭД указано: «Процесс промышленного производства — это процесс переработки (механической, химической, ручной и т.п.), использующийся для изготовления новой продукции (потребительских товаров, полуфабрикатов или товаров производственного назначения); переработка подержанных товаров в сырье; предоставление промышленных услуг». Далее в п. 3.1 КВЭД упоминается, что вспомогательные виды экономической деятельности — это виды деятельности, осуществляемые преимущественно в сфере обслуживания производства (управление предприятием, бухучет, транспортировка, складирование, закупка, сбыт, ремонт, техническое обслуживание и т.п.).

1 Правомерность размещения офиса в квартире ее собственника рассматривалась в «ДК» №11/2002, «ДК» №38/2003.

2 Национальный классификатор Ук­раины «Классификация видов экономической деятельности ДК 009:2005» (КВЭД), утвержденный приказом Госпотребстандарта Украины от 26.12.2005 г. №375. Вступил в силу 01.04.2006 г.

Обустройство офиса (правда, термин «офис» в украинском законодательстве отсутствует 1 ) или другого административного помещения чаще всего связано с выполнением управленческих функции, ведением бухучета, юридическим обслуживаниям, обеспечением сбыта продукции и т.п., а не непосредственно с процессом промышленного производства. Поэтому считаем, что предоставление (получение) в аренду жилого помещения для размещения в нем работников, которые будут выполнять вышеперечисленные функции, не подпадает под ограничения ч. 1 ст. 383 ГК и ст. 6 ЖК. Исключение составляют работники, имеющие прямое отношение к результату производства — продукции (товарам, работам и услугам).

Также, по нашему мнению, в арендованном жилье (учитывая действующие ограничения ч. 1 ст. 383 ГК и ст. 6 ЖК) можно размещать подразделения предприятий и физлиц — предпринимателей, относящихся к непромышленным видам экономической деятельности.

Несколько отличаются от норм ЖК нормы ст. 26 Закона об ОСМД: если в многоквартирном доме создано объединение (общество) совладельцев, то собственник помещения может сдать его в аренду для осуществления хозяйственной, предпринимательской и другой не запрещенной законом деятельности физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не наносит ущерб интересам собственников (пользователей) и окружающей среде.

Согласно абзацу 8 ст. 26 Закона об ОСМД, не допускается передача в аренду жилого помещения для ведения хозяйственной, предпринимательской и другой деятельности, если это будет противоречить интересам или ограничивать права других собственников (пользователей) помещений. Как отмечается в письме Госпредпринимательства от 11.05.2002 г. №1-211/2564 2 , «помещения, расположенные в жилых домах, могут использоваться для устройства офисных помещений и других помещений хозяйственного назначения (магазины, косметические салоны, парикмахерские, мастерские и т.п.)» по согласованию с обществом совладельцев многоквартирного дома. Если же такое общество не создано, то необходимость согласования устройства офисного помещения с собственниками квартир многоквартирного дома законодательством не преду­смотрена.

Юрлицо может арендовать жилье только для проживания физлиц

Согласно ч. 1. ст. 810 ГК, по договору найма (аренды) жилья одна сторона — собственник жилья (наимодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. К договору найма жилья, кроме найма жилья, являющегося объектом права государственной или коммунальной собственности, применяются положения ГК, если иное не установлено законом (ч. 3 ст. 810 ГК). Однако в ч. 2 ст. 813 ГК указано: «Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц». Из этого можно заключить, что для размещения в арендованном жилом помещении офиса физлица — предпринимателя по этой норме ГК видимых препятствий нет, т.е. прямой запрет ч. 2 ст. 813 ГК касается только юридических лиц.

Чем грозит нарушение указанной нормы ГК для юрлица? Выясним это на примере дела, рассматривавшегося в районном суде г. Киева (решение от 23.06.2005 г.) 3 .

1 В Законе от 12.05.91 г. №1023-XII «О защите прав потребителей» содержится очень нечеткое определение термина «офисное помещение» — это «любое помещение (здание и т.п.), в котором находится субъект хозяйствования или его филиал, или его структурное подразделение, или представительство». — Прим. ред.

2 Такое же толкование, выраженное заместителем начальника юридического управления Госпредпринимательства О. Награбовым, см. в «ДК» №27/2006, №11/2007.

3 Решение Шевченковского районного суда г. Киева от 23.06.2005 г., опубликованное в издании «Юридическая практика» №29, 18.07.2006 г. (публикация неофициального характера).

Коммунальное предприятие по содержанию жилищного хозяйства обратилось в суд с иском обязать гражданина — собственника жилья, заключившего договор аренды с юрлицом о размещении в его квартире офиса, использовать квартиру по назначению, т.е. для проживания физлиц. С самостоятельным иском по этому же делу обратились граждане — собственники других квартир в доме, утверждавшие, что наличие офиса нарушает права других лиц, проживающих в доме, на покой и отдых (из-за постоянных посетителей офиса в течение дня, шума, большого количества автотранспорта во дворе), о чем неоднократно подавались жалобы в различные инстанции. Суд сделал вывод, что, используя квартиру под офис, ответчик нарушает права других граждан, проживающих в доме, а также законодательство по использованию жилых помещений, потому, руководствуясь статьями 6, 10, 150 ЖК и статьями 319, 810, 813 ГК, решил обязать гражданина — собственника жилья использовать квартиру по назначению как жилое помещение.

Таким образом, очень важно, чтобы к размещенному в жилом помещении офису лояльно относились соседи. Ведь офис по соседству может означать присутствие с утра до вечера посторонних лиц. А это будет способствовать повышению шума и ухудшению санитарного состояния дома и придомовой территории. Поэтому перед обустройством офисного помещения стоит уведомить непосредственных или всех соседей по дому о возможных неудобствах и на всякий случай заручиться их письменным согласием, хотя наличие этих документов все равно не спасет от вероятных жалоб соседей в соответствующие инстанции в будущем.

Сторонники буквального толкования правовых норм ГК утверждают, что можно заключать договоры аренды жилого помещения для «проживания» в нем сотрудников юрлица в рабочее время (рекомендуют прописывать в договоре, что работники предприятия-арендатора будут находиться в помещении или его отдельной части, например, с 9-ти до 19-ти часов в рабочие дни недели, а остальное время жилье будет использоваться для проживания собственника). Однако мы не поддерживаем такой подход.

Вспомним, что есть и альтернативное мнение: требования ч. 2 ст.813 ГК касаются договоров найма (аренды) помещений, имеющих четко определенное целевое назначение, — для проживания (ч. 1 ст. 810 ГК). Поэтому на договоры найма (аренды) недвижимости с другим целевым назначением (например, для размещения офиса) требования главы 59 ГК не распространяются; зато целесо­образно руководствоваться нормами главы 58 ГК. Следовательно, заключая договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) в соответствии с параграфом 4 главы 58 ГК юридическое лицо не нарушает императивную норму ч. 2 ст. 813 ГК.

Подчеркиваем, что в любом случае мы не призываем нарушать существующие нормы законодательства, а рассказывая, как практически разрешают противоречивую ситуацию находчивые предприниматели, лишь пытаемся помочь принять решение.

Перевод жилья в нежилой фонд

Планируя заключать договоры аренды жилых домов или квартир с целью размещения офиса, и особенно тогда, когда предусматривается переоборудование или перепланировка помещения (вследствие чего жилье в дальнейшем станет нежилым), перед предпринимателями каждый раз возникает вопрос: необходим или нет перевод объекта аренды из жилого фонда в нежилой?

Заметим, что указанный перевод должен осуществляться силами собственника и от его имени. Осуществление любых действий по изменению статуса жилого помещения со стороны арендатора, независимо от срока аренды, невозможно, поскольку у него нет права распоряжаться имуществом, — такое право остается за собственником помещения.

Большинство специалистов считают, что о лишении статуса жилого следует подумать перед заключением договора аренды. Также можно обязать арендодателя перевести принадлежащее ему помещение из жилого фонда в нежилой отдельным условием договора. Однако на такой перевод может быть не согласен собственник (если он по окончании срока договора аренды планирует использовать помещение как жилое, а механизм обратного перевода из нежилого в жилое не предусмотрен действующим законодательством) или просто отсутствует возможность выполнить все требования, необходимые для предоставления помещению статуса нежилого. Но, с другой стороны, для жилого помещения может быть проблематично получить разрешение на проведение планируемой реконструкции (перепланировки) и на начало работы (введение в эксплуатацию объектов) от органов Госнадзорохрантруда, санэпидемстанции и пожарного надзора. 1

Согласно приложению Б к государственным строительным нормам ДБН В.2.2-15-2005 г. «Жилые дома. Основные положения», являющимся обязательными для юридических и физических лиц — СПД независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности, нежилое помещение — помещение в структуре жилого дома, не относящееся к жилому фонду и являющееся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Согласно п. 2.50 раздела «Нежилые этажи (помещения)» ДБН В.2.2-15-2005 г., на первом, втором и цокольном этажах жилых домов допускается размещать помещения: административные, магазинов розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, банков, юридических консультаций и нотариальных контор, контор жилищно-эксплуатационных организаций и т.п. согласно перечню и соответствующим требованиям к общей площади и количеству посетителей. При этом помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома (п. 2.53 ДБН В.2.2-15-2005 г.), а подходы и подъезды к ним не должны препятствовать подъезду к каждому входу жилого дома пожарных, санитарных машин и передвижной техники коммунальных служб (п. 1.5 ДБН В.2.2-15-2005 г.).

Сложно? Конечно. Если же планируется заключить договор аренды жилого помещения для размещения офиса не на первом, втором и цокольном этажах и нет возможности устроить отдельный вход, не связанный с подъездом жилого дома, то понятно, что в такой ситуации о переводе помещения из жилого фонда в нежилой не может быть и речи.

Что касается упомянутого перевода, то следует исходить из норм статей 7 и 8 ЖК. Так, согласно ст. 7 ЖК «непригодные для жилья жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в прочих целях по решению исполнительного комитета областного, городского (города республиканского подчинения) совета народных депутатов», в частности, они «могут быть переоборудованы в нежилые». В части первой ст. 8 ЖК обусловлено: «Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в части второй» ст. 7 ЖК.

Высший хозяйственный суд в информационном письме от 07.06.2005 г. №01-8/1051 разъяснил, что положения части первой ст. 8 ЖК, касающиеся порядка перевода жилых домов и помещений в домах государственного и общественного жилого фонда в нежилые могут применяться и к жилым домам, квартирам, принадлежащим физическим и юридическим лицам на праве частной собственности. Следовательно, переоборудование жилых помещений для использования их с другой целью производится в случае признания их нежилыми с дальнейшим переводом в нежилые (в виде исключения, в нежилые могут быть переведены и помещения, пригодные для проживания), а конкретный порядок действий определен в Постановлении Совета Министров УССР от 26.04.84 г. №189. Вспомним также, что в некоторых органах местной власти существует практика предоставления разрешений гражданам и юридическим лицам на использование собственных квартир как нежилых 2 . для размещения в них, в частности, офисных помещений.

Однако следует учитывать, что перевод жилья в нежилой фонд на основании статей 7 и 8 ЖК является правом, а не обязанностью советов 3 . Из-за отсутствия четкого порядка и последовательности действий, необходимых для изменения статуса помещения (имеется в виду — нового общеукраинского нормативного акта) перечень документов и сроки осуществления этой процедуры устанавливаются по усмотрению местных органов власти, а последствия — понятны.

1 Для использования, переоборудования и перевода жилых помещений из жилого фонда в нежилой целесообразно воспользоваться разъяснениями Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства от 01.04.2006 г. и от 01.12.2006 г.

2 Так, решениями исполкома Львовского горсовета предоставляются разрешения на использование собственных квартир под офисы, магазины и т.п. (в частности, решение №981 от 23.08.2006 г.). В свою очередь, распоряжением КМДА от 01.10.2002 г. №1825 утвержден Порядок перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г.Киеве, а решением исполкома Харьковского горсовета от 04.06.2003 г. №572 утверждено Положение о порядке перевода жилых помещений и жилых домов в нежилые.

3 Осуществить (подтвердить) изменение статуса помещения можно и в судебном порядке. Попытки, хоть и неудачные, обязать через суд КГГА утвердить распоряжение о переводе нескольких квартир из жилого в нежилой фонд было сделано АКБ «Правекс-Банк» (см. постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 17.03.2005 г. №41/242 и №41/244 и от 31.03.2005 г. №41/243 и №41/245).

Опять же, несколько иные нормы заложены в Законе об ОСМД, на основании ст. 26 которого переоборудование объекта жилого фонда в офис и неиспользование его по основному назначению — для проживания граждан — не означает перехода помещения в категорию нежилых. Офис, созданный на базе квартиры (с соблюдением арендатором государственных строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и других норм, установленных законодательством), после подписания договора аренды остается составной частью жилищного фонда Украины, на который распространяется действующее жилое законодательство, и в правовом понимании остается квартирой.

В абзаце 2 ст. 26 Закона об ОСМД относительно арендованного для осуществления хозяйственной, предпринимательской и другой не запрещенной законом деятельности жилья сказано: «При необходимости может быть осуществлен перевод помещения в нежилое на срок действия договора аренды или постоянно в порядке, установленном законодательством». Вот только практически воплотить первую часть этой нормы закона невозможно, поскольку отсутствует порядок временного перевода жилого помещения в нежилое на срок действия договора аренды. Кроме того, точно неизвестно, что имел в виду законодатель, когда писал «при необходимости».

Что же делать с этим законодательным заколдованным кругом? Решение, разумеется, принимается в зависимости от обстоятельств, и особенно от того, предусматривается ли реконструкция помещения и останется ли оно в дальнейшем пригодным для проживания.

Угроза признания договора аренды недействительным

Следует помнить о еще одной угрозе — возможности признания в судебном порядке заключенного договора аренды жилого помещения под офис недействительным со всеми вытекающими отсюда гражданско-правовыми (возврат объекта аренды с приведением его в первоначальное состояние) и налоговыми (утрачивается право на ВР и НК у арендатора) последствиями (см. «ДК» №48/2006, «ДК» №15/2007).

Например, договор может быть признан недействительным как договор, противоречащий ГК, другим актам гражданского законодательства (согласно ч. 1 ст. 203 ГК и ст. 215 ГК). Основания, при желании истца, можно найти. Например: использование арендованной квартиры юридическим лицом под офис неправомерно с правовой точки зрения (нарушение ч. 2 ст. 813), вследствие неоднозначности термина «потребности промышленного характера» использование арендованного жилья, не переведенного в нежилой фонд, для размещения офиса также может считаться грубым нарушениям запрещающего второго предложения ст. 6 ЖК.

Договор аренды может быть признан недействительным и в процессе рассмотрения спора между налогоплательщиком и налоговым органом о правомерности отнесения некоторых расходов к валовым. О таком праве суда упоминается в разъяснении Высшего арбитражного суда Украины от 12.03.99 г. №02-5/111: «Хозяйственный суд, решая спор, должен по собственной инициативе признать недействительным полностью или в определенной части договор, если установит, что содержание настоящего договора противоречит действующему законодательству».

Возможные проблемы с валовыми расходами арендатора

Действительно, проблемы возможны. Чтобы их избежать, значительная часть налогоплательщиков не относит к ВР арендные платежи по договору аренды под офис жилого помещения, не переведенного в нежилое.

Хотя с точки зрения налогообложения какая разница, жилое или нежилое помещение использует (арендует) предприятие под офис? Важно, с какой целью используется помещение, т.е. значение имеет не его статус, а факт использования в хозяйственной деятельности. Следовательно, чтобы относить суммы арендной платы и других платежей к ВР согласно пп. 5.2.1 Закона о прибыли, целесообразно доказывать связь офиса с хозяйственной деятельностью предприятия.

Мнения налоговиков по этому поводу отрицательно однозначные, с незначительными исключениями.

В письме от 19.11.2004 г. №10516/6/15-1116 (см. «ДК» №2/2005) ГНАУ отметила: «. если операция аренды квартиры физического лица соответствует нормам Жилищного кодекса, то указанная операция является хозяйственной для налогоплательщика. . налогоплательщик (юридическое лицо) имеет право отнести к составу валовых расходов арендную плату, уплаченную за квартиру физическому лицу». Но, вопреки содержанию этого письма, в консультации представителя ГНИ г. Полтавы (см. «ДК» №46/2004)высказывается мнение, что в случае если квартира не переведена из жилого помещения в нежилое, то отнесение арендной платы к составу ВР на основании пп. 5.2.1 Закона о прибыли будет квалифицироваться как расходы, не связанные с хозяйственной деятельностью предприятия.

В письме от 18.05.2005 г. №9562/7/15-1117 (см. «ДК» №30/2005) ГНАУ утверждает, что жилые дома и их части, не переведенные в нежилой фонд, являются непроизводственными фондами, и потому амортизация в налоговом учете на них не начисляется. Руководствуясь таким толкованием, налоговые органы могут не признать также право на расходы или амортизацию основных фондов групп 2, 3 и 4, размещенных или использующихся в жилом помещении — офисе (см. «ДК» №7/2006). С таким выводом ГНАУ трудно согласиться, ведь согласно пп. 8.1.4 Закона о прибыли под термином «непроизводственные фонды» следует понимать капитальные активы, не использующиеся в хозяйственной деятельности налогоплательщика.

Вспомним также письмо ГНА в г. Киеве от 10.04.2006 г. №250/10/31-106 (см. «ДК» №28/2006), в котором указано: «Если жилой дом не переведен в нежилой фонд, то отнесение стоимости ремонта непроизводственных фондов к составу валовых расходов неправомерно».

Попытаемся найти аргументы для тех, кто все-таки стремится доказать свое право на ВР.

В пункте 1 Санитарных норм микроклимата производственных помещений ДСН 3.3.6.042-99, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Украины от 01.12.99 г. №42, указано следующее: «Производственное помещение — замкнутое пространство в специально предназначенных домах и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение части рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей».

Под «специально предназначенными домами и сооружениями» в контексте Санитарных норм ДСН 3.3.6.042-99, по нашему мнению, следует понимать помещения, в которых созданы определенные условия внутренней среды, обеспечивающие ощущение комфорта работающих и способствующие высокому уровню трудоспособности. Например, согласно пп. 1.1.4 Санитарных норм ДСН 3.3.6.042-99, при выполнении работ операторского типа, связанных с нервно-эмоциональным напряжением, в кабинетах, в залах вычислительной техники и других помещениях должны соблюдаться оптимальные условия микроклимата (температура воздуха 22 — 24° C, относительная влажность 60 — 40% и т.п.) 1 .

1 Требования к производственным помещениям при работе с ЭВМ с дисплеями на базе ЕПТ обусловленно в документе под названием «Государственные санитарные правила и нормы работы с визуальными терминалами электронно-вычислительных машин ДСанПин 3.3.2.007-98», согласно п. 2.2 какого размещение рабочих мест из ПЕОМ в подвальных помещениях, на цокольных этажах запрещено.

Учитывая это, нелогичным является вывод, сделанный ГНА в г. Киеве в письме от 10.04.2006 г. №250/10/31-106 (см. «ДК» №28/2006): «Поскольку трудовая деятельность людей может осуществляться в производственных помещениях, поэтому производственное использование обусловливает перевод жилых домов в специально предназначенные, т.е. нежилые». Считаем, что вышеуказанные оптимальные условия без особых сложностей могут быть созданы и в жилом помещении (путем установления кондиционеров, монтирования на окнах жалюзи и т.п.), а только сам факт изменения статуса на нежилое никоим образом не свидетельствует об использовании для производственной деятельности или деятельности по продаже продукции (работ, услуг).

Следовательно, если в арендованном помещении:

1) созданы оптимальные условия внутренней среды;

2) установлено офисное оборудование;

3) приказом руководителя утверждено расположение рабочих мест;

4) правилами внутреннего трудового распорядка обусловлено рабочее время пребывания работников в офисе;

5) помещение зарегистрировано как юридический адрес СХД или рекламная информация о товарах (работах, услугах) содержит адрес помещения;

6) используются служебные телефоны и т.п., то при таких обстоятельствах факт использования помещения в хозяйственной деятельности становится несомненным. Поэтому вполне вероятно, что налогоплательщик сможет отстоять свое право на ВР по аренде жилого помещения и на амортизацию дооборудования (например, кондиционером, системой видеонадзора или сигнализации, локальной компьютерной сетью, модемом для выделенной интернет-линии и т.п.).

Напомним, что на основании пп. 7.9.6 Закона о прибыли возникновение ВР у арендатора определяется по дате начисления арендной платы согласно договору аренды. Однако если договор аренды заключается с «особым» арендодателем (неплательщиком налога на прибыль), то следует руководствоваться пп. 11.2.3 Закона о прибыли, согласно которому датой увеличения ВР арендатора является дата фактического получения услуг (дата подписания акта предоставленных услуг аренды или последний день каждого месяца аренды, если начисление арендной платы осуществляется согласно договору без оформления акта). Кроме того, следует помнить, что на основании пп. 7.4.2 Закона о прибыли расходы, понесенные налогоплательщиком в связи с приобретением у связанного лица (или неплательщика налога на прибыль), определяются исходя из договорных цен, но не более обычных цен, действовавших на дату такого приобретения.

Учитывая вышеизложенное, подчеркиваем, что отнесение к ВР арендной платы, коммунальных и прочих услуг, амортизация дооборудования и ОФ групп 2, 3 и 4, размещенных и использующихся в арендованном жилом помещении, непереведенном в нежилой фонд, связаны с определенным риском. Следует это осознавать и трезво взвешивать, — сможет ли предприятие в конфликтной ситуации отстоять самостоятельно принятые решения.

Налогообложение дохода арендодателя

Налогообложение дохода арендодателя зависит от его статуса. Рассмотрим три случая: когда заключается договор аренды с физлицом (гражданином) — не предпринимателем; с СПД-ФЛ — плательщиком ЕН и с СПД-ФЛ на обычной системе налогообложения.

1. Доход граждан от предоставления недвижимого имущества в аренду облагается НДФЛ по ставке 15 % в составе совокупного месячного дохода (пп.1.12 и пп.4.2.7 Закона о доходах) и определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа (установленой органом местного самоуправления по методике Кабмина – см. «ДК» № 49/2003) за полный или неполный месяц аренды (пп.9.1.2 Закона о доходах). Обязанность по удержанию и перечислению НДФЛ возлагается на арендатора и при этом согласно пп.8.1.2 Закона о доходах налог подлежит перечислению в бюджет во время выплаты дохода арендодателю или в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем месяца, в котором доход был начислен (если облагаемый доход начислялся, но не выплачивался).

Поскольку суммы дохода, полученного от предоставления имущества в аренду, не являются зарплатой и вознаграждением за выполненную работу или услугу, то страховые взносы в ПФ на сумму выплат физлицу не начисляются и не удерживаются 1 . Начисление и удержание взносов на другие виды обязательного социального страхования также не осуществляются, поскольку объектом для этих взносов являются только фактические расходы на оплату труда наемных работников.

2. Если арендодателем является СПД-ФЛ — плательщик ЕН, то согласно ст. 6 Указа о едином налоге предприниматель не является плательщиком НДФЛ от осуществления того вида деятельности, доход от которого облагается единым налогом 2 , то есть запись о «сдаче в аренду недвижимого имущества» (или подобного содержания) должна быть в его Свидетельстве об уплате единого налога. Вспомним также, что на основании той же ст. 6 Указа о едином налоге СПД-ФЛ — плательщик единого налога не является плательщиком НДС и самостоятельно определяет целесообразность такой регистрации. Важно только не превысить объем выручки — 500 тыс. грн нарастающим итогом с начала года.

3. Если арендодатель-предприниматель работает по обычной системе налогообложения, то доход, полученный в результате такой операции, за вычетом связанных с ней расходов подлежит обложению НДФЛ по ставке 15%. Заметим, что арендатор, выплачивающий доходы в виде арендной платы (и прочих платежей) в пользу физлица — предпринимателя (независимо от системы налогообложения), не имеет правовых оснований определять объект налогообложения — налогооблагаемый доход во время его выплаты и удерживать НДФЛ, поскольку это приведет к двойному налогообложению такого дохода 3 .

1 Это подтверждается в письмах ПФ от 27.02.2004 г. №1852/04 и от 19.07.2005 г. №8665/04 («ДК» №38/2005 г.).

2 См. также письмо ГНАУ от 28.03.2006 г. №1789/Ц/17-0415.

3 Такого же мнения придерживается ГНАУ — см. письма от 17.01.2007 г. №707/7/17-0217, от 13.03.2006 г. №2241/6/17-0716 («ДК» №20/2006) и Налоговое разъяснение, утвержденное приказом ГНАУ от 29.12.2003 г. №633.

Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы

Еще один возникающий вопрос, — как быть с коммунальными услугами и эксплуатационными расходами (см. «ДК» №7/2007, «ДК» №9/2007). Возможны такие пути:

1) оплата осуществляется арендатором непосредственно ком­мунальным предприятиям по счетам, выставленным на имя арендодателя;

2) оплата осуществляется арендодателю в виде компенсации отдельно от арендной платы;

3) стоимость коммунальных и прочих расходов включается в арендную плату;

4) в договоре аренды указывается, что расходы на содержание и эксплуатацию объекта аренды возлагаются на арендатора, и на период аренды он заключает договоры на получение коммунальных и прочих услуг с поставщиками (таким образом, все документы выписываются на имя арендатора и могут быть использованы им как подтверждающие для получения права на ВР и НК по НДС).

В трех первых случаях компенсация стоимости коммунальных и прочих платежей у физлица, не зарегистрированного СПД-ФЛ, и СПД-ФД на общей системе налогообложения будет облагаться НДФЛ по ставке 15% (при этом арендодатель — СПД-ФЛ уплату НДФЛ должен осуществлять самостоятельно) или не будет облагаться НДФЛ у СПД-ФЛ — плательщика ЕН. В четвертом случае, понятно, объект обложения НДФЛ также отсутствует, однако в этом случае коммунальные услуги будут уплачиваться арендатором по более высоким, «предпринимательским» тарифам. В частности, в письме НКРЭ от 14.11.2005 г. №05-39-11/5327 относительно использования электроэнергии для нужд предпринимательской деятельности 1 в жилом доме, квартире предлагаются два варианта:

1) в случае если предпринимательская деятельность осуществляется в отдельном помещении, то это помещение оборудуется отдельным прибором для учета объема электроэнергии, использующейся для предпринимательской деятельности;

2) в случае если отсутствует техническая возможность разделить учет (помещение одновременно используется еще и для проживания), стороны должны составить акт распределения электрической энергии на бытовые нужды и на нужды предпринимательской деятельности.

На основании п. 86 Правил №720, в случае передачи абонентом телефонизированных квартир в аренду с арендатором заключается временный договор по заявлениям абонента и арендатора на срок действия договора аренды. Согласно п. 87 Правил №720, при выявлении факта осуществления в телефонизированных квартирах хозяйственной деятельности телефоны переоформляются на служебные с последующим правом на бесплатное возобновление их как квартирных. Поэтому при заключении временного договора с оператором телекоммуникационных услуг целесообразно указать, что телефоны будут использоваться как служебные. Тарифы на оплату услуг связи в этом случае будут выше, чем для квартирных телефонов, но счета будут выставляться на имя арендатора, что даст ему возможность получить право на ВР и НК по НДС.

А теперь на примере рассмотрим отражение взятия в аренду квартиры в учете арендатора — юрлица.

Пример Договор аренды жилого помещения для размещения офиса заключен с физлицом — не предпринимателем, а коммунальные и прочие услуги оплачиваются поставщикам согласно заключенным с ними соглашениям. Пример бухгалтерского и налогового учета у арендатора — юрлица приведен в таблице.

Для примера учета арендных отношений с СПД-ФЛ — плательщиком ЕН или СПД-ФЛ на общей системе налогообложения следует исключить проводки 2 и 4, а в проводке 3 сумму заменить на «6000,00».

Не только аренда

Как варианты-оговорки от запрещающей нормы ч. 2 ст. 813 ГК иногда предлагается:

заключить договор поручения — доверитель поручает поверенному осуществлять следующие действия: оплачивать коммунальные и прочие услуги, поддерживать жилье и коммуникации в дееспособном состоянии и т.п., а для осуществления таких действий поверенному предоставляется право доступа в жилье и ко всему имуществу, находящемуся в помещении;

заключить договор о сотрудничестве — одна сторона предоставляет консалтинговые (информационные, маркетинговые) услуги, вторая сторона предоставляет помещение для персонала;

заключить договор ссуды — такая возможность иногда используется, если собственником жилья, которое предоставляется в ссуду, является учредитель юридического лица;

внести в уставный фонд юридического лица право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из учредителей.

Бухгалтерский и налоговый учет у арендатора - юридического лица № Содержание операции Бухгалтерский учет Сумма, грн Налоговый учет Д-т К-т ВД ВР 1. Отражены расходы по арендной плате согласно акту или договору* 92 (93) 685 6000,00 - 6000,00 (!) 2. Удержан НДФЛ из суммы арендной платы (15%) 685 641/НДФЛ 900,00 - - 3. Оплачен счет арендодателя 685 311 (301) 5100,00 - - 4. Перечислена сумма НДФЛ в бюджет 641/НДФЛ 311 900,00 - - 5. Отражены расходы на коммунальные и прочие услуги согласно счетам (актам) поставщиков 92 (93) 631 (685) 1000,00 - 1000,00 6. Отражена сумма налогового кредита по НДС 641/НДС 631 (685) 200,00 - - 7. Оплачена поставщикам стоимость предоставленных услуг 631 (685) 311 1200,00 - - * Еще раз обращаем внимание, что отнесение к валовым расходам суммы арендной платы за жилое помещение противоречит мнению ГНАУ, поэтому предостерегаем, что данная операция в налоговом учете относится к рискованным.

1 См. разъяснения в письмах НКРЭ от 27.03.2006 г. №05-39-11/1513 («ДК» №19/2006), от 16.10.2006 г. №5385/11/17-06, от 28.03.2006 г. №01-39-09/1538 и от 14.12.2005 г. №05-34-11/5905.

Закон о собственности — Закон Украины от 07.02.91 г. №697-ХІІ «О собственности».

Закон об ОСМД — Закон Украины от 29.11.2001 г. №2866-XIV «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

Правила №572 — Правила пользование помещениями жилых домов, утвержденные постановлением КМУ от 08.10.92 г. №572 (в редакции постановления КМУ от 24.01.2006 г. №45).

Правила №720 — Правила предоставления и получения телекоммуникационных услуг, утвержденные постановлением КМУ от 09.08.2005 г. №720.

Что делать на практике

Если в многоквартирном доме создано объединение (общество) совладельцев, то следует руководствоваться нормами Закона об ОСМД, заключать договор аренды квартиры, согласовав с обществом совладельцев; не переводить жилье в нежилой фонд (если реконструкция не нужна), но получить необходимые разрешения на аренду и начало работы.

Если необходимо произвести перепланировку и реконструкцию помещения (при условии, что оно находится на первом, втором и цокольном этажах жилого дома), вследствие чего жилье станет непригодным для проживания, — придется все-таки потратить время и деньги (в частности, на «инвестиционный» взнос) и получить разрешение на перевод жилья в нежилой фонд, а затем, в свою очередь, и все остальные разрешения; такой вариант приемлем, например, в случае, если собственником жилого помещения является учредитель юридического лица.

Если реконструкция не производится (текущий ремонт не учитываем), но возможность или желание собственника переводить пригодное для проживания жилое помещение в нежилое отсутствует, то при использовании арендованного помещения под офис целесообразно хотя бы получить необходимые разрешения на начало работы, — чтобы были созданы более-менее спокойные условия для хозяйственной деятельности. Если же разрешения не будут получены, то офис должен был бы функционировать так, чтобы не привлекать излишнего внимания собственников соседних помещений и тем самым избежать их жалоб в соответствующие инстанции.

Полное исполнение договора и истечение срока его действия не исключают возможность его расторгнуть Судебная практика :: Практика Постановление ВХСУ от 29.06.2006 г. №1/3пд Позиция истца. Истец — коммерческий банк — обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения о расторжении договора комиссии. Истец ссылался, в частности, на отсутствие у исполняю.

Уступка права требования «единщику» № 22 (1.6.2015) :: Суть дела :: Практика ООО на общей системе хочет уступить право требования долга в 10 тыс. грн. Уступает ООО на едином налоге. Варианта два: уступка за 3 тыс. гривень или уступка бесплатно. Какой вариант выгоднее с точки зрения налогообложения? Когда возникает дохо.

Применение РРО плательщиками ЕН № 22 (1.6.2015) :: Суть дела :: Практика К сожалению, несмотря на ожидания плательщиков ЕН, рассчитывать на освобождение от применения регистраторов расчетных операций им не имеет смысла: правительство в данном вопросе уверенно занимает неизменную позицию. Учитывая этот факт, выясним.