Почему реформа вещных прав это хорошо и совсем не страшно

3. Проект предусматривает либерализацию правового режима самовольной постройки (статья 222 ГК), на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом.

4. Проект предполагает создание разветвленной системы особых ограниченных вещных прав – сервитутов – которые позволяет, в частности, урегулировать прокладку через частные земельные участки линий электропередач, связи, газопроводов и проч.

5. Проект вводит право застройки как особое вещное право, предполагающее возможность строительства на чужом земельном участке. Право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка. В течение срока действия права застройки застройщик вправе изменять и сносить указанные здания и сооружения, а также возводить новые. Право застройки является:

• (а) срочным (от 50 до 199 лет) либо бессрочным;
• (б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства);
• (в) платным - плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом

6. Право постоянного владения и пользования предназначено прежде всего для ведения сельскохозяйственного производства на земельном участке. Содержание этого права - владение и пользование земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права. Постройки, необходимые для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем данного вещного права, как правило, если они носят характер временных построек. Право постоянного владения и пользования является:

• (а) бессрочным (однако по соглашению сторон может быть установлено на срок не менее 50 лет);
• (б) отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства);
• (в) платным, причем размер платы может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления.

7. Проектом предусмотрено введение права личного пользовладения - ограниченного вещного права личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с ее назначением. Это право устанавливается исключительно для некоммерческих целей и должно принадлежать, как правило, гражданам либо некоммерческим организациям. Основная цель введения этого права – защищенное пользование чужой недвижимостью не в коммерческих целях (например, для проживания родственников в жилых помещениях; использования некоммерческими организациями (университетами, фондами и проч.) зданий или помещений, предоставленных благотворителями).

8. Проектом предусмотрено регулирование детальное регулирование ипотеки как особого вещного права, служащего для обеспечения обязательств. В этой части проект содержит весьма продвинутую и необходимую для кредиторов конструкцию независимой ипотеки, то есть, ипотеки, существование которой не привязано к какому-либо долгу, а которая позволяет обеспечивать любые (в том числе будущие и потому не известные в момент установления ипотеки) требования кредиторов к должникам.

9. Проект вводит особое вещное право, которое именуется право приобретения чужой недвижимой вещи. Это право представляет собой нечто, аналогичное опциону, но только зарегистрированному в ЕГРП применительно к конкретной недвижимости и предоставляющее лицу, являющемуся обладателем этого права, выкупить соответствующую недвижимой вещь у любого нового собственника на условиях, указанных в ЕГРП.Данная конструкция может послужить основой для изменения регулирования отношений дольщиков и застройщиков в сторону улучшения положения дольщиков. Кроме того, она будет востребована в рамках коммерческих сделок по приобретению и продаже недвижимости.

10. Проект предусматривает введения такого ограниченного вещного права как право вещных выдач - право на получение из стоимости недвижимой вещи периодических платежей или иных имущественных предоставлений. От обычного обязательства право вещных выдач отличается тем, что оно создает обременение, лежащее на собственнике вещи, и следует за вещью. Само по себе такое право позволяет вовлечь в оборот ценность вещи помимо ее отчуждения, что расширяет экономические возможности оборота. Существующий в рамках обязательственного права договор ренты не охватывает всех возможностей, заключенных в вещи.Право вещных выдач может быть востребовано при разводах состоятельных супругов и разделе общего имущества; выходе одного из бизнес-партнеров из бизнеса и т.п.

11. Проект также решает проблему пользования государственными предприятиями и учреждениями государственной собственностью, вводя вместо трех вещных прав (хозяйственное ведение, оперативное управление, постоянное бессрочное пользование) одно право – право оперативного управления, позволяя государственному органу по управлению имуществом варьировать полномочия пользователя.

12. Таким образом, проект создает законченную систему ограниченных вещных прав, позволяющую решать юридические проблемы, которые невозможно сегодня эффективно разрешить имеющимся юридическим инструментарием.

13. Улучшения регулирования вещных прав довольно непросты для осмысления современными российскими юристами. Это связано не с содержанием предложений по улучшению, а с особенностями современного российского юридического образования, которое зачастую заключается не в изучении теоретических правовых конструкций, а в прочтении и заучивании студентами-юристами текстов действующих законодательных норм. В связи с этим для того, чтобы избежать «интеллектуального шока» от этих законодательных изменений, целесообразно предусмотреть значительный (от пяти лет) переходный период, когда принятый закон, изменяющий вещные права, не будет действовать. Кроме того, очевидно, что изменение регулирования вещных прав потребует также изменений в отдельные законодательные акты (Земельный кодекс, Лесной кодекс, законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и проч.).

14. Также необходимо предусмотреть мягкий и максимально дружественный (исключающий необходимость переоформления) переход от «старых» титулов на новые (в первую очередь, это касается прав арендаторов земельных участков, которым следует предоставить возможность выбора режима пользования участками для целей строительства, добычи полезных ископаемых, сельского хозяйства, лесозаготовки и проч.).