«Алматыжер» - слово ругательное (А.Н. Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков, к.э.н.)

В последнее время в различных СМИ опубликован ряд статей, объясняющих и поддерживающих позицию ГКП «Алматыжер» в процессе выкупа (изъятия) имущества для государственных надобностей (ВИГН).

Считаю необходимым выразить свою позицию по данному вопросу, не первый год нарушающему спокойствие жителей южной столицы. Проблему следует условно разделить на три составляющие - социальную, юридическую и оценочную.

Социальная заключается в том числе в выполнении акиматом социально-защитной функции населения. Ответ на вопрос «Чьи интересы отстаивают акиматовские чиновники с помощью «Алматыжер» в вопросах ВИГН?» очевиден - интересы коммерческих застройщиков. Аргумент, что им (застройщикам) дополнительно поручается строительство дорог, развязок, школ, детских садов и других социальных объектов, вкупе с предоставлением земельных участков под коммерческую застройку, не выдерживает критики. Акимат при изъятии открыто лоббирует интересы инвесторов через занижение размера компенсационных выплат и принудительное выселение. Экономия происходит, как правило, за счет граждан, относящихся к категории малоимущих, социально незащищенных.

В международной практике принято, что при коммерческой застройке, возведении жилья элитного, эконом- и бизнес-класса, предполагающего высокую прибыль, инвестор должен построить социальное (недорогое) жилье в соотношении 50 на 50.

В южной столице началось строительство объездной дороги. Только в восточной части предстоит снос более 600 объектов, в том числе первого пивзавода, офиса АО «Глотур», более 20 дорогих особняков. Выкуп участков проводит корпорация «Куат». Запланирована средняя сумма компенсации в размере $58 тыс. за сотку с улучшениями. Кто это считал? И за чей счет будет экономия?

Другой пример изъятия земельных участков за счет бюджетных средств, где нередки коррупционные нарушения. Проверка финансовой полиции показала, что при строительстве дорожной развязки (Рыскулова - Сейфуллина) 450 млн тенге были разворованы. Напоминаю, что средняя величина компенсации за сотку в начале изъятия не превышала здесь $10 тыс. США. Значит, деньги на компенсацию были.

Юридическая составляющая проблемы ВИГН - откровенно слабая юридическая служба «Алматыжер», что показывает судебный процесс по их иску к известному правозащитнику В.А. Резвану. Истец потребовал защитить свою честь, достоинство и деловую репутацию. Не хватило знаний и квалификации даже на правильную формулировку иска. И неспециалисту понятно, что категории «честь» и «достоинство» имеют отношение исключительно к физическому лицу, но не к юридическому. Сам судебный процесс напоминает «избиение младенца», а представитель истца сидит с опущенной головой и мечтает, чтобы «скорее бы все кончилось». Неужели молодая генерация юристов «Алматыжер» (Р. Бревнов, Б. Абдулланова, О. Глинянко и др.) не понимает, как это повлияет на их репутацию и будущую карьеру?

Одной из важных качественных характеристик деятельности компании является стабильность руководящих кадров. За неполные три года в «Алматыжер» сменились два директора (А. Абишев, Б. Жуламанов), три заместителя (Т. Иржанов, Э. Керимшеев, Л. Бурумбаева) и практически все начальники отделов. Основная часть из них перешла на работу в строительные холдинги и корпорации, где успешно занимаются вопросами изъятия (сноса) для своих новых хозяев. Комментарии здесь излишни.

«Алматыжер» следует поздравить с новым и. о. директора, которым стал Б. Кабдрахманов, ранее руководивший астанинской компанией «Квартирное бюро. Последняя является акционерным обществом и входит в число ста крупнейших казахстанских компаний. Так вот, «Квартирное бюро» за собственные средства оценивало, выкупало с помощью акимата земельные участки и продавало коммерческому застройщику. Если идея с назначением нового руководителя заключается в перенятии столичного опыта, то жителям, юристам-правозащитникам и независимым оценщикам работы прибавится.

Как специалист, подробнее остановлюсь на оценочной составляющей проблемы.

Расчет рыночной стоимости для целей изъятия имеет ряд специфических особенностей:

· с принятием Земельного кодекса и созданием рынка земельных участников правительство РК не позаботилось о методическом обеспечении расчетов их рыночной стоимости. К примеру, в России первоначально были приняты методика и правила оценки и только позднее введен рынок земельных участков;

· в условиях комплексной (масштабной) застройки традиционные подходы к оценке - сравнительный и доходный - не работают совсем или ограничены в использовании (сравнить не с чем, соседа тоже сносят; в аренду не сдать по той же причине). Международные стандарты оценки (МСО-2005), методические источники и сложившаяся международная практика предписывают при расчетах рыночной стоимости земельных участков и другого имущества в условиях ВИГН использовать методы аллокации, остатка земли и наиболее эффективного использования земельного участка;

· рыночная стоимость является расчетной величиной (МСО-2005), и в ее основе лежит добровольность, обоюдное желание участия в сделке купли-продажи. Очевидно, что в условиях ВИГН данные требования нарушаются, и обычно выкуп носит принудительный характер.

Привлекаемые к расчетам оценщики должны, кроме лицензии, обладать навыками и методикой оценки земельных участков, которые в структуре компенсационных выплат обычно составляют более 80%. Предполагается их дополнительное обучение на специализированных курсах, подтвержденное сертификатами и удостоверениями.

Утверждаю, что никто из привлекаемых «Алматыжер» оценщиков таких курсов не заканчивал, сертификатов и удостоверений не имеет.

История изъятия земельных участков - это история нарушений специалистами «Алматыжер» закона «Об оценочной деятельности в РК», что доказывают данные таблицы 1.