Оценщик Марина Дёмина: «Не нужно пугаться кадастровой оценки»
Ответственность за кадастровую оценку недвижимости нужно возложить на госучреждения, потому что сейчас ее никто не несет, заявил во время последней «прямой линии» с населением Владимир Путин. Будут ли устранены многочисленные ошибки в кадастре после введения института госоценщиков? Как оспорить уже проведенную некорректно оценку, из-за которой налоги стали фантастическими? На эти вопросы cherinfo.ru ответила региональный представитель СРО оценщиков «Экспертный совет», член рабочей группы по повышению квалификации и контролю качества совета по оценочной деятельности при Минэкономики РФ Марина Дёмина.
— Марина Юрьевна, на самом деле получается, что за ошибки в кадастровой оценке никто не отвечает? Чиновники говорят, что виноваты оценщики, оценщики обвиняют чиновников. Где правда?
— Каждый участник процесса по-своему ответственен за низкое качество результатов кадастровой оценки. Первая ошибка в том, что требования к кадастровым оценщикам были занижены, а на их услугах попытались сэкономить. Проводились только аукционы для выбора исполнителя. То есть выбирали того, кто предложит самую низкую цену. До 1 октября 2015 года оценку могла делать любая оценочная компания. Требования были мягкими, но и этим требованиям не все компании удовлетворяли, хотя желающих оценивать было немало. Никто не разбирался, есть у фирмы специалисты или нет, какой у них опыт. С февраля 2015 года, во-первых, можно проводить конкурс, а не аукцион, то есть заказчики имеют возможность выбирать исполнителей работ с учетом квалификации. Во-вторых, с января 2016 года установлены жесткие требования к оценщикам. В компании, выполняющей кадастровую оценку, должны работать не менее 12 оценщиков, пять из которых должны иметь опыт в кадастровой оценке не менее пяти лет. Сама компания должна присутствовать на рынке не менее семи лет и иметь положительный опыт по выполнению муниципальных или госконтрактов не менее трех лет. Надеюсь, после вступления этих изменений ситуация поменяется в лучшую сторону.
— Большинство аукционов выиграли московские компании, в связи с чем вопрос: как они вообще могут что-либо оценивать в Череповце или Вологде, не видя ни объектов недвижимости, ни земельных участков?
— Кадастровая оценка — это массовая оценка, одновременно оцениваются десятки и сотни тысяч объектов. Очевидно, что невозможно на каждый объект выехать и посмотреть, что там в реальности. Поэтому без разницы, местный специалист проводит оценку или иногородний, главное — его квалификация. Конечно, важно понимать специфику рынка недвижимости конкретного региона, и без привлечения местных экспертов качественную кадастровую оценку выполнить невозможно.
— И все-таки откуда берутся ошибки в кадастровой оценке? В Вологодской области только выявленных ошибок более 40 тысяч — это огромное количество…
— Проблема номер один — исходные данные для оценки. Независимо от того, кто будет оценивать объект, частный или государственный оценщик, он обязан использовать информацию из государственного кадастра недвижимости. Пока в нем не наведут порядок, не приведут информацию в должный вид, не проведут инвентаризацию объектов, результата не будет. В кадастре много объектов, которые вообще не существуют, есть объекты, которые и имуществом-то не назовешь. В то же время есть здания, которые существуют, но не учтены. Если навести порядок в этом звене, то с учетом ужесточения требований к оценщикам мы получим достаточно хорошую кадастровую оценку. Конечно, погрешности будут, но не в таком объеме. Сейчас по объектам капстроительства завышение оценки идет от 50% и выше. Это не укладывается ни в какие рамки.
— Чтобы было понятнее, давайте разберем на конкретном примере. В чем проблема кадастровой оценки на улице Ивачевской, где за землю со старыми «деревяшками» людям насчитали налогов на 10—15 тысяч рублей?
— Кадастровый оценщик должен учитывать множество параметров. Например, вид разрешенного использования земли, то есть для чего участок предназначен. Если в государственном кадастре недвижимости написано, что участок под индивидуальное жилищное строительство, то есть на нем должен стоять частный дом, то это одно. Если же указан вид «под строительство жилья», то уже можно строить не только частный дом, но и многоэтажный. Кадастровая стоимость участка под многоэтажный жилой дом многократно выше, чем под индивидуальный. Да, у человека на участке стоит щитовой домик, но кадастровый оценщик должен посчитать все варианты строительства и выбрать максимальную стоимость, потому что таковы требования законодательства. Такая проблема на Ивачевской. При оценке объектов капстроя проблем еще больше.
— И что же делать?
— На первом шаге органам власти необходимо устранить технические ошибки в кадастре недвижимости. В дальнейшем нужно проводить постепенную инвентаризацию объектов. На объекты нужно выезжать, мерить, смотреть реальную ситуацию. Понятно, что сделать это быстро невозможно. Вероятно, нужно создать какой-то отдел при Росреестре или отдельную организацию и поставить им задачу: вот 15 тысяч объектов, нужно проверить. Скорее всего, вступит в силу закон о государственной кадастровой оценке, будут создаваться госучреждения. Это огромное количество денег, и затраты лягут на плечи региона. Напомню, заказчиком первых работ по кадастровой оценке были федеральные ведомства Роснедвижимость и Росреестр, а исполнителями работ федеральные структуры — ФКЦ «Земля» и ФГУП «Ростехинвентаризация». Поэтому желание передать полномочия бюджетным учреждениям — это хорошо забытое старое. Но оценка делается раз в пять лет. В Вологодской области землю будут переоценивать в 2017 году. Государственные специалисты оценят объекты, и что они будут делать еще пять лет? Мы предлагаем минимизировать расходы, начав с проверки исходных данных, создать единую электронную базу, в которой будет полная информация о каждом объекте. Иначе мы получим тот же результат. Более того, к госоценщику есть единственное требование — опыт работы не менее трех лет. Таких специалистов очень много. То есть мы только что ужесточили требования, но закон о государственной кадастровой оценке вдруг эти требования опять понижает. Наверняка в госоценщики пойдут те же самые сотрудники частных компаний.
— Почему эти проблемы хотя бы отчасти не снять, предложив эффективный механизм оспаривания кадастровой оценки? Насколько эффективны существующие методы?
— Физические лица сейчас могут оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре или сразу через суд. Юридические лица сначала должны подать заявление в комиссию, а в случае отказа могут обратиться в суд. Как ни печально, комиссия при Росреестре чаще всего отказывает заявителям. Положительные решения принимаются, только если был четко установлен факт ошибки, то есть явно видно, что не соответствует площадь или, например, вид разрешенного использования. Если юрлица выходят на комиссию с фактом завышения кадастровой стоимости, подтвержденной отчетом об оценке, то им, как правило, отказывают. В суде ситуация лучше, большинство дел истцы выигрывают.
— Получается, суды встают на сторону истцов и восстанавливают справедливость. Весь вопрос, видимо, в судебных издержках? Есть ли шанс взыскать затем эти издержки с «виновника», допустившего ошибку?
— Вопрос с судебными издержками не урегулирован, хотя его задают все чаще. Пока нет практики, чтобы кто-то взыскал издержки. Для юрлиц эти издержки обоснованы, потому что бизнесу априори выгодно оспорить кадастровую стоимость, обычно речь идет о больших суммах. Населению же чаще всего оспаривать просто невыгодно. Можно посчитать: отчет оценщика, экспертиза, затраты на юриста. Только независимая оценка и экспертиза будут стоить около 20 тысяч рублей. Обычно игра не стоит свеч. Даже если человек несколько лет будет переплачивать налог, то расходов у него будет меньше, чем провести всю эту судебную процедуру. Кроме того, в суды нужно ходить, а это время и нервы. Поэтому людям можно порекомендовать объединяться. Затраты существенно ниже для всех жильцов дома или членов всего дачного кооператива.
— Могу ли я самостоятельно узнать, в чем конкретно заключается ошибка при оценке и как-то исправить ее, чтобы при следующей переоценке стоимость земли или имущества уже была правильной?
— На свое имущество мы можем получить кадастровую справку. Там есть кадастровая стоимость, краткое описание объекта. Но полное описание своего объекта мы можем увидеть только в отчете о кадастровой стоимости. Росреестр обязан выкладывать в фонд данных отчеты об определении кадастровой стоимости. Но мы в том году просто не смогли их скачать. Во-первых, эту информацию так просто не найти, не так просто выйти на нужный раздел и сориентироваться на сайте. Во-вторых, она не скачивается или не открывается. Многие скачивали эти отчеты по двое-трое суток, там сотни тысяч объектов в одном файле. Фактически эти данные недоступны. Мы писали огромное количество писем, чтобы разобрались в этой ситуации. Это проблема во всех регионах. Каждый человек должен иметь право видеть этот отчет, найти там свой объект и понять, что не так. В этом отчете мы можем увидеть, что данные не совпадают с данными, которые указаны в свидетельстве о праве собственности или технической документации. К примеру, указаны разные площади. Факт ошибки налицо. Нужно исправить техническую ошибку и сделать переоценку. В такой ситуации кадастровый оценщик изменения и перерасчет сделает бесплатно. Но если по земле мы можем что-то увидеть и как-то повлиять, то по объектам капстроительства все сложнее. Если ошибка не в площади и назначении здания, то ее сложно выявить. Вы поймете, что что-то не так, но что?
— А зачем вообще нужна кадастровая оценка? Жили бы со «стоимостью БТИ» и горя не знали…
— Кадастровая оценка — это международная практика. Во всем мире налоги исчисляются от кадастровой стоимости имущества. Рано или поздно мы должны были к этому прийти. Инвентаризационная стоимость или стоимость БТИ — это прошлое, про которое надо забыть. Кадастровая стоимость позволяет реально понять ситуацию на рынке недвижимости. Пугаться этого не надо. Однако не должно быть ситуации, когда население понимает, что квартира стоит два миллиона рублей, а налог приходит с суммы в 15 миллионов рублей. Главное, чтобы кадастровая стоимость соответствовала рыночной. С учетом различных льгот и понижений вычетов суммы налогов не должны быть неподъемными для налогоплательщиков.
Уравняли гаражи и заводы
Председатели гаражно-строительного кооператива в поселке Ясная Поляна Череповецкого района Светлана Мазина и Валерий Мирославский:
— В 2013 году была переоценка кадастровой стоимости. Цена квадратного метра земли в наших ГСК возросла от восьми до 26 раз. Один квадратный метр стоит 1410 рублей для ГСК и 637 рублей — для промышленных предприятий. Почему так? Мы строились на самой неудобной земле, там было болото и свалка. Рыночная стоимость земли в Тоншаловском сельском поселении 150—200 рублей за квадратный метр, у нас есть все подтверждающие документы. Мы платили 5600 рублей налога, а теперь — 56 тысяч рублей. В десять раз! Мы писали в различные инстанции, но письма ходят по кругу, нам отвечают, что нужно обращаться в суд. Три ГСК обращались в комиссию при Росреестре, но им всем отказали. Продавать эти гаражи? Так их с такими налогами теперь никто не купит. Нас отправляют делать независимую оценку, а у независимого оценщика целая охапка вырезок из газет: они берут за основу при оценке рыночной стоимости земли объявления о торгах в газете. Почему этого не может сделать сразу же комиссия при Росреестре? Неужели это такая большая работа?