Опасные затеи. Чем грозит снос девятиэтажек

Как пообещал мэр Лужков, к 2009 году в Москве не останется ни одной пятиэтажки. И придёт очередь девятиэтажных панельных домов. «У нас нет планов сноса панельных девятиэтажек, мы пока не разобрались с пятиэтажками — «хрущёвками». Снести их в различных округах планируется в 2008—2009 годах. Полностью ликвидировать этот жилой фонд — а мы сносим в год по 1 млн кв м — намерены в 2009 году», — сказал мэр.

Юрий Михайлович с особой гордостью констатировал, что Москва — единственный регион в России, который избавляется от этого физически и морально устаревшего жилья. «Эти пятиэтажки имеют физический износ, не говоря уже об отсутствии комфорта. В них всё обветшало, коммуникации ржавые, дома пропускают холод, крыши текут», — сказал Ю.Лужков.

В целом городская программа комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда предусматривает до 2011 года снос порядка 3,7 тыс. зданий общей площадью 8,6 млн кв. м. Городские власти останавливаться на этом не намерены. В частности, по словам главы комиссии Мосгордумы по экономической политике Александра Ковалёва, в самое ближайшее время городу предстоит решить принципиальный вопрос о сносе панельных девятиэтажных домов 70-80-х годов. Как заявил Ковалёв на конференции «Земля и недвижимость: финансирование и инвестиции», разработать программу и начать её реализацию московским властям нужно в течение 3—4 лет. Так ждать ли столице очередного масштабного «расселенческого» проекта? Этим вопросом задался журнал «Собственник».

Программа по сносу, можно сказать, уже принята. И удивляться здесь нечему: даже если на время отвлечься от вопросов рентабельности и забыть об открывающейся перспективе освобождения участков под точечную (а то и под комплексную) застройку, необходимость как-то решать вопрос с отслужившими своё девятиэтажками диктует их зачастую аварийное состояние. Срок эксплуатации ряда домов давно истёк. «Многие из них по-настоящему в критическом состоянии, и их необходимо сносить», — говорит Карина Дохикян.

Однако снос — не единственный вариант, в некоторых случаях можно обойтись реконструкцией. Тем более, что примеры обновлённых девятиэтажек мы можем увидеть уже сегодня на Краснохолмской набережной. Да и пример неудачного сноса «фенольного дома» в Открытом проезде не даёт уверенности, что программа сноса может быть реализована без серьёзных сбоев. «Реконструкция в данном случае маловероятна, — не разделяет подобных сомнений Карина Дохикян. — Для реконструкции понадобятся огромные финансовые вложения. Опять же, наращивать девятиэтажки вверх нельзя, этого не позволяет инженерный проект этих панельных домов». Кроме того, уверен Айдар Салахов, возможность реконструкции ограничена завершением «срока годности» панельных девятиэтажек: «Срок жизни девятиэтажных панелек ограничен. Да и красоты городу они не добавляют».

Вероятнее всего, как и в случае с пятиэтажками (поделёнными на «сносимые» и «несносимые»), власти остановятся на компромиссном варианте, и под снос пойдёт лишь часть типовых девятиэтажек. «Там, где инвестор не сможет получить высокую финансовую эффективность от сноса и нового строительства, будет применяться реконструкция, — считает Дмитрий Попов. — Многое также будет зависеть от позиции Москомархитектуры в отношении размещения высотных объектов, от особенностей земельных участков — вероятно, не везде грунты позволят экономически эффективную высотную застройку. Подобных факторов довольно много».

Между тем возникает целый ряд вопросов — как и что строить на месте девятиэтажек и куда расселять жильцов. Как отметил Александр Ковалёв, «если на месте пятиэтажки мы спокойно можем построить 17-этажный дом, то есть увеличить количество жилых площадей, то панельные девятиэтажки сами по себе достаточно объёмны». Да и самих девятиэтажек в Москве больше, чем пятиэтажек.

Очевидно, что от того, что дом снесут, площадь земли под ним не изменится. «Поэтому инвестиционно привлекательными будут проекты высотной застройки — от 25 этажей и выше. В этом случае сохранится примерно та же пропорция, что и при строительстве 17-этажных домов на месте пятиэтажек, — объясняет Дмитрий Попов. — Технологически застройщики уже готовы к такой этажности: вспомним последние разработки серийных домов, такие как И–155, ТМ–25, БМС».

Что же касается собственно процесса расселения домов, скорее всего, будет применён наработанный опыт волнового переселения. «Схема расселения, с учётом высокой стоимости земли в Москве, будет следующая: рядом с расселяемым домом строят новый дом, туда переселяют жильцов, и панельную девятиэтажку сносят. На её месте построят, допустим, 17-этажный дом. И в этот новый дом заселят людей из следующей сносимой девятиэтажки. И так дальше по цепочке. При переселении со всеми жильцами заключается договор мены — что они согласны переехать в лучшие условия и претензий не имеют», — поясняет Карина Дохикян.

Помимо того, что девятиэтажек в Москве больше, чем пятиэтажек, и, следовательно, программа по их расселению и сносу рискует растянуться на ещё больший срок, чем действующая сегодня, можно с ходу отметить ещё несколько «проблемных блоков», с которыми придётся столкнуться городу. «В случае сноса девятиэтажек в спальных районах на их месте будут возводиться дома высотой от 25 этажей и выше (уплотнительная застройка). Это существенно усилит антропогенную нагрузку на все близлежащие территории, особенно рекреационные: парки, лесопарковые зоны», — предостерегает Дмитрий Попов.

Логично, что острее станет и вопрос нехватки инфраструктурных объектов — по той же причине: «Если при сносе пятиэтажек обычно возводятся 17-этажные дома, это существенно «нагружает» социальные объекты района. Когда же к этим уже состоявшимся 17-этажным кварталам добавятся 25—30-этажные микрорайоны, записать ребёнка в детский сад можно будет просто не пытаться, — поясняет Попов. — Количество необходимых социальных объектов придётся увеличить в 3—5 раз, это потребует выделения достаточно больших территорий, особенно под детские учреждения». Отсюда же и усугубление транспортной проблемы, и увеличение вероятности кризиса тепло- и водоснабжения. Кроме того, уплотнительная застройка, скорее всего, повлечёт за собой нарушение норм инсоляции и расстояний между корпусами. Как город будет обходить все эти преграды, мы с вами, похоже, узнаем в самое ближайшее время.