Майис Мамедов: «Высокие проценты по кредитам – наша национальная беда»

Группа компаний «Первый строительный фонд» сегодня объединяет несколько предприятий, ориентированных на строительное производство: застройщика, генподрядчика, кирпичный завод, производство стеклопакетов и пластиковых окон, растворно-бетонный узел. Недавно стало известно о новом проекте компании – строительстве завода по производству железобетонных изделий для крупнопанельного и комбинированного домостроения. Подробнее об этом проекте журналу «Всё о новостройках» рассказал Майис Мамедов, генеральный директор ЗАО «Первый строительный фонд» и председатель «Регионального делового клуба строителей».

Майис Пирвердиевич, в составе делегации Новосибирской области вы посетили крупнейшую в мире Ганноверскую промышленную ярмарку, выставку в Мюнхене. Какие впечатления оставили эти мероприятия?

Поездка была очень интересная. Новосибирская область на Ганноверской ярмарке выглядела достойно, особенно по сравнению с другими субъектами РФ. Затем мы посетили строительную выставку в Мюнхене. Здесь очень чувствовалось, что мы живем в XXIвеке – все производства максимально автоматизированы. Далее, во Франкфурте-на- Майне, в центральной штаб-квартире Commerzbank AG прошла презентация Новосибирской области, в которой принимал участие губернатор Василий Юрченко. Мы почувствовали интерес со стороны немецкого бизнес-сообщества. В мероприятии приняли участие порядка 120 его представителей. Я рассказал о заводе «Ликолор», построенном по проекту компании «Келлер», и пригласил немецкие банки к участию в совместных проектах. У нас есть опыт, умение, у банков – средства. И вместе мы могли бы строить здесь, в Сибири, заводы, современные промышленные предприятия. Но для этого нам нужны средства под адекватные проценты. Так, на сегодняшний день немецкие бизнесмены получают кредиты под 2–3 % годовых, а российские – под 16–17–18 %. Разница в 7–8 раз! Естественно, мы пока не можем с ними конкурировать, производить конкурентные товары. Я бы даже сказал, что это наша национальная беда.

А итог поездок таков: во Франкфурте подписано соглашение о сотрудничестве между ЗАО «Первый строительный фонд» и немецкой компанией WECKENMANN ANLAGENTECHNIK GMBH & Co. KG о поставке оборудования для строительства в Новосибирске принципиально нового завода ЖБИ и крупных панелей.

Есть ли уже конкретика по этому проекту: участники, объемы инвестиций, земельный участок, технологии и т. д.?

WECKENMANN ANLAGENTECHNIK GMBH & Co. KG выступит генеральным поставщиком оборудования. Однако мы будем сотрудничать еще с тремя европейскими компаниями из трех стран: Германии, Италии и Австрии. Мы выбрали лучших из лучших, объездив полмира.

Реализация проекта будет осуществляться в три этапа, в результате чего к 2018 году завод будет насчитывать 6 производственных линий, и его мощность составит 300 тыс. м 2 готового жилья в год. Первый этап – строительство завода по производству железобетонных изделий для крупнопанельного и комбинированного домостроения, включающего в себя 4 производственные линии. Строительство начнется уже в июне текущего года, ввод в эксплуатацию запланирован на 2014 год. Производительность первой очереди завода составит 70 тыс. м 2 готового жилья в год. Второй этап – увеличение производительности завода путем строительства еще одной производственной линии. Кроме того, планируется увеличение мощности арматурного производства. Завершение второго этапа – 2015–2016 год. Третий этап – увеличение производительности завода путем добавления шестой производственной линии, производящей железобетонные изделия для крупнопанельного домостроения. Его планируется завершить к концу 2017 года. Перед нами стоит цель запустить завод на полную мощность в 2018 году.

Строительство этого современного предприятия начнется в ближайшее время на площадке Промышленно-логистического парка Новосибирской области, а в конце следующего года мы уже планируем начать строить панельные дома нового формата высотой до 25 этажей. По заказу ООО ЗКПД «Арматон», входящего в состав группы компаний «Первый строительный фонд», уже ведутся работы по проектированию двух серий домов с характеристиками, соответствующими требованиям времени. Первая предусматривает строительство 25-этажных жилых домов, вторая – 17-этажных с большим шагом несущих поперечных стен. Современные европейские технологии позволят нам предложить потенциальным клиентам намного более интересные планировки, чем в панельных домах, которые сегодня строятся на территории региона.

Это совершенно новое качество крупнопанельного домостроения, отличающееся от того, к которому мы привыкли в России, как «Мерседес» отличается от «Жигули»: быстрая сборка, высокое качество поверхностей, новый утеплитель, готовые каналы под электрические кабели, идеальная геометрия стыков, оконных и дверных проемов. Завод будет выпускать панели различных модификаций (однослойные и трехслойные с утеплителем), а также элементы зданий: лестничные марши, вентиляционные каналы и прочие виды продукции (пустотные плиты перекрытий, сваи, ФБС, дорожные плиты). Также будет предусмотрена возможность декоративной облицовки наружной грани панели на этапе производства.

Часть сырья мы будем закупать у новосибирских производителей, в том числе щебень, часть, включая утеплитель, импортировать, чтобы получить необходимое качество. Завод будет укомплектован новейшим оборудованием и максимально автоматизирован.

Как возникла идея строительства завода?

Нехватка строительных материалов сегодня ощущается очень остро. Эта проблема влияет и на цену конечного продукта – готового жилья. Даже если под влиянием дешевых ипотечных кредитов вырастет спрос на жилье, то его цена для потребителя не только останется высокой, но и «взлетит» из-за дефицита строительных материалов и, как следствие, их высокой стоимости.

В то же время и на уровне федерального правительства, и на уровне региона, и на уровне муниципалитета Новосибирска сегодня действуют масштабные программы по жилищному строительству, в том числе в рамках развития застроенных территорий, сноса ветхого и аварийного жилья, обеспечения жильем льготных категорий граждан, военнослужащих. Только взамен сносимого ветхого жилья нам нужно строить почти по 1 млн м 2 нового в год! Всего же в городе более 1,5 тыс. ветхих и аварийных домов. Это колоссальный объем. Я уже не говорю о том, что сроки эксплуатации хрущевок,построенных в середине прошлого века, также подходят к концу. Мы предлагаем быструю по сравнению с кирпичным, практически ювелирным, домостроением технологию, но в то же время надежную и комфортную для проживания. Это первый фактор.

Второй – это наш характер, мой и моих единомышленников, работающих в нашей компании. Когда мы строили кирпичный завод, грянул кризис. И многие не верили, что мы завершим проект, говорили: «Кому сейчас нужен ваш европейский кирпич?» А в результате сегодня из нашего кирпича строится множество зданий и не только на территории Новосибирской области. Но процесс отлажен, а почивать на лаврах я не привык. Поэтому и пришло решение сделать следующий шаг, продолжить развитие.

Каков срок окупаемости подобных проектов?

Он достаточно велик, и, конечно, больше 5–7 лет, что часто декларируется. Срок окупаемости завода составляет 10–15 лет. Нагрузка, которая приходится на единицу продукции, очень существенная, полученная прибыль уходит на погашение кредитов. Наш завод «Ликолор», запущенный 4 года назад, пока не достиг точки окупаемости. Для этого как минимум понадобится еще 5 лет, хотя работает завод на полную мощность. И проект нового предприятия не станет исключением.

Думаю, не нужно бояться инфляции, мы слишком переоцениваем ее негативное воздействие на экономику. Нужно вкладывать деньги в производство, развивать промышленность. Уверен, что участвовать в этом должно и государство, конечно, на разумных условиях. Сегодня это понимают и руководство страны, и правительство области. Так, у нас разработана и действует программа поддержки стройиндустрии. Ее нужно расширять, вовлекать больше производителей строительных материалов, модернизировать существующие производства. Хотя зачастую проще все снести и построить новое, настолько сегодня велик износ оборудования на старых предприятиях.

Не боитесь конкуренции?

Нет, у нас пока не идет речи о конкуренции. У нас проблема в дефиците строительных материалов, а не в их избытке. Учитывая, сколько жилья будет строиться в области в ближайшие годы, конкуренция нам не грозит. Напротив, я бы очень хотел, чтобы в регионе было построено 4–5 заводов, чтобы нам не приходилось, к примеру, завозить кирпич низкого качества из других регионов.

Будет ли завод работать не только на новосибирский, но и на внешний региональный рынок? Существуют ли договоренности со строительными компаниями из соседних регионов?

Конечно, мы будем реализовывать продукцию не только в Новосибирске, но и в районах и городах области: Бердске, Искитиме, Куйбышеве, Барабинске. Планируем выйти на рынок строительных материалов Кемерово, Томска, Алтайского края. Но и в нашем городе еще очень много работы. Построенные нами заводы должны работать на полную мощность, окупаться и кормить себя сами, а не получать финансовую поддержку от головной компании, рассчитывать на сбыт продукции только на объекты «Первого строительного фонда».

Рассматриваете ли вы участие в программе развития застроенных территорий?

Ветхие и аварийные дома 30–40-х годов постройки – это очень болезненная проблема не только Новосибирска, но и всей России. Если бы снос велся планомерно, из года в год, то мы бы не пришли к сегодняшней ситуации. Но сейчас мы имеем то, что имеем. И только силами бюджета, хотя в 2013 году на снос ветхого и аварийного жилья область и город совокупно выделили порядка 1 млрд руб., это сделать невозможно. Эта сумма – капля в море. Такими темпами мы никогда не избавимся от ветхого и аварийного жилья.

Программа реализуется непросто. Конечно, есть очень интересные для застройщиков участки – в центре города, с подведенной инженерной инфраструктурой и т. д. Но нельзя снести и застроить только один участок, оставив вокруг аварийные дома. Решать проблему и строить нужно комплексно. На этом рынке много махинаций, что осложняет работу по сносу, затягивает сроки. Для этого нужно вносить изменения в федеральное законодательство, в том числе разрешить застройщикам проводить на участке подготовительные работы до сноса всех домов. Еще один момент – нам необходима доступная ипотека, чтобы люди из ветхих домов могли, добавив кредитные средства, приобрести новое, большее по площади жилье.

Так что вопросов пока больше, чем ответов, тем не менее, мы участвуем в конкурсах на развитие застроенных территорий. Но сносом ветхого жилья все проблемы территории не решить. Думаю, что рано или поздно мы придем к тому, что за городскую черту нужно выносить промышленные предприятия, это, кстати, заложено и в генплане Новосибирска. Также руководством страны перед нами поставлена задача строить не менее 1 м 2 . жилья на человека в год, эта цель поставлена и в программе стимулирования жилищного строительства в Новосибирской области. А сейчас при населении, приближающимся к 3 млн человек, в области ежегодно сдается в эксплуатацию порядка 1,5 млн м 2 жилья. Таким образом, объемы нужно удвоить. Все это открывает новые перспективы для строительной отрасли.

Удается ли найти взаимопонимание с руководством области и города в рамках «Регионального делового клуба строителей»?

Сегодня у нас существует полное взаимопонимание со всеми уровнями власти: и полпредом, и губернатором, и мэром. Конечно, мы много обсуждаем, спорим, дискуссии идут постоянно. Но, главное, есть понимание того, что мы все находимся в одной лодке, поэтому и грести нужно слаженно и в одну сторону. Деловой клуб – это не политическая структура, но площадка для профессионального сообщества строителей Новосибирской области. Здесь каждый может высказать свое мнение и будет услышан. Вопросы поднимаем самые разные: от поддержки стройиндустрии и подключения к сетям до электронных торгов и обеспечения застройщиков земельными участками на 10-летнюю перспективу. Это позволяет нам двигаться вперед.

Так, в ближайшее время на обсуждение клуба будет вынесен вопрос об объединении всех новосибирских строительных СРО.

Если объемы строительства в регионе увеличатся, можно ли ожидать снижения цен на жилье?

Как может снизиться цена квадратного метра, если сегодня существует дефицит инженерных сетей, а многие строительные материалы мы привозим, в том числе из-за границы? Так что цены будут расти, исключая только такие краткие периоды, как во время кризиса 2008 года. Но будем надеяться, что подобных периодов не будет.

Расскажите о текущих проектах компании.

Мы продолжаем строительство микрорайона «Весенний» в Первомайском районе, заключили договор аренды на еще один земельный участок площадью 8 га. Надеемся, что помимо новых домов здесь в ближайшее время появится школа. Также в 2013 году мы начинаем новые проекты в Кировском и Ленинском районах, предполагающие снос ветхого и аварийного жилья. Кроме того, будем строить второй дом на ул. Кавалерийской в Заельцовском районе. Но все же нам хотелось бы получить территорию для комплексного освоения, площадь которой будет не менее 30–40 га. Предполагаем строить высотные дома из панелей, произведенных на новом заводе. Время у нас пока есть, думаю, и подходящая площадка найдется.