Ипотека в Казахстане: особенности и рекомендации

Отечественный ипотечный рынок оживляется. По крайней мере, многие банки возобновили выдачу жилищных займов после зимней паузы. Сегодня о выдаче ипотеки заявляют 14 банков Казахстана. Еще 5 в настоящее время ведут пересмотр условий.

Ипотека — единственная возможность для миллионов казахстанцев жить в собственной квартире, поэтому спрос на этот вид банковских услуг будет всегда. Однако возможно ли оформить квартиру в кредит сейчас, когда на дворе мировой экономический кризис, влияющий на нашу экономику?

По данным рейтингового агентства ranking.kz,объем ипотечных займов по стране за последние два года увеличился. На конец февраля 2013 года ипотечные займы составляли в общей сложности 868 023 млн тенге. А к концу февраля 2015 года эта сумма увеличилась до 12 080 763 млн тенге.

«Из ТОП банков страны форсирует рост ипотечного рынка Народный банк. По итогам опубликованной финотчетности за 2014 год банк увеличил объем ипотечных займов на 30%, до 139 миллиардов тенге. В последнюю пятилетку среднегодовой темп роста ипотечного рынка был в коридоре 5-10%», — комментируют ситуацию в ranking.kz.

Руководитель Центра макроэкономических исследований Олжас Худайбергенов считает, что рост рынка обеспечивает Жилстройсбербанк.

— Последние 2-3 года рынок ипотечных займов растет в основном благодаря ЖССБ, — говорит он. — Коммерческие банки кредитуют очень мало из-за того, что у них длинных денег мало, а последние 3-4 месяца еще и ставки выросли. По объемам кредитования точные цифры не знаю, так как статистика в отрытом доступе, показывающая отдельно ипотечные кредиты, выданные частными банками, отсутствует.

Высокие процентные ставки в коммерческих банках, по мнению директора агентства недвижимости «Столичное» Жани Турысова, обусловлены отсутствием поддержки государства.

— Люди будут покупать жилье. Ипотека — единственный инструмент, который может решить жилищную проблему, — говорит он. — На сегодня, я бы сказал, ипотеке, как инструменту покупки жилья, мешает развиваться государство, которое не выдает дешевые кредиты банкам и не работает с банками второго уровня. Необходимо выдавать ипотеку не под 14-17% годовых, а под 5%. И главное, строить как можно больше качественного жилья.

Валюта кредита

В конце 2014 года ряд банков приостановил выдачу ипотечных и вообще залоговых кредитов в тенге. Причиной тому стала нехватка длинных денег у самих банков. Сегодня некоторые БВУ по-прежнему не выдают займы в тенге. Так из 19 банков Казахстана, которые заявляют о выдаче ипотеки, пять временно приостановили линии ипотечного кредитования вообще: Нурбанк, Банк ВТБ (Казахстан), Банк Китая в Казахстане, БанкПозитив Казахстан и AsiaCredit Bank. Некоторые из них уже возобновили выдачу ипотечных займов, но теперь выдают их только в долларах США. Это объединенные БТА и КАЗКОМ, Сбербанк, Банк Астаны, Банк Kassa Nova и PNB-Казахстан. Остальные банки выдают ипотечные займы либо только в тенге (Жилстройсбербанк, Евразийский банк, Altyn Bank), либо кредитуют как в тенге, так и в долларах США. Есть предложения и в евро.

Специалист советует обратить внимание, будет ли в вашем кредитном договоре привязка к курсовым колебаниям. Ведь в этом случае при резком скачке курса банк может инициировать пересмотр условий договора.

Почему это так важно? Привязка к валюте предполагает ежемесячные платежи именно в той валюте, в которой вы взяли кредит. Это правило касается также первоначального взноса, а в некоторых случаях и оплаты комиссий. Хотя часть банков допускает возможность смены валюты через определенный срок (чаще всего — год после выдачи кредита).

— Существует универсальное правило: если у вас долларовые доходы, то вы можете брать ипотеку в долларах, если тенговые, то ищите кредит в тенге, — говорит директор агентства по недвижимости «Столичное» Жани Турысов. — Но сегодня я бы рекомендовал не смотреть на авторитет банка, а искать те банки, которые дают ипотеку в тенге.

Специалист советует обратить внимание, будет ли в вашем кредитном договоре привязка к курсовым колебаниям. Ведь в этом случае при резком скачке курса банк может инициировать пересмотр условий договора либо автоматически изменить график и размер ежемесячных платежей. Если же курсовой привязки не будет, то вы будете погашать кредит по тем условиям, по которым брали его, на протяжении всех лет.

Годовая эффективная ставка

Средняя эффективная ставка вознаграждения сегодня поднялась. Минимальную годовую эффективную ставку вознаграждения в тенге предлагают ЖССБК — от 12% годовых и Народный банк — от 14,3% годовых. В остальных случаях годовая эффективная ставка в тенге в среднем составляет 17-20% в таких банках, как Евразийский, Цеснабанк, Qazaq Banki, но доходит даже до 26,61% годовых, как, например, в Альфа-Банке. Если говорить о долларовых займах, то это 12,1-14% годовых в большинстве случаев.

Комиссии за оформление

Существует несколько видов комиссий: за рассмотрение заявки, оформление займа и его выдачу. В разных банках встречаются разные виды комиссий. Чаще всего можно встретить два из трех этих видов комиссий. Большинство банков требуют деньги на рассмотрение заявки в твердой сумме: от 2 до 10 тысяч тенге. В ЖССБК, Банке ЦентрКредит, Евразийском банке — 5 000 тенге. Самая высокая комиссия за рассмотрение заявки в Altyn Bank. В то же время Народный банк, Цеснабанк, Сбербанк и Bank RBK вообще не берут комиссию за рассмотрение заявки.

Вторая часто встречающаяся комиссия — за оформление и выдачу кредита — ее размер колеблется от 0,5 до 2,25% от суммы займа. При покупке квартиры, скажем, на 60-70 тысяч долларов (11-13 миллионов тенге) комиссия в 1% составит в национальной валюте порядка 110-120 тысяч тенге.

Самые высокие комиссии за оформление и выдачу кредита в Евразийском банке — 2,25%. Однако часть банков снижает размеры комиссий либо вообще их отменяет для участников зарплатных проектов.

Например, КАЗКОМ и Сбербанк комиссии за рассмотрение и оформление займа для участников зарплатных проектов отменяют. В Altyn Bank для участников зарплатного проекта делают скидку в 50%.

Сумма переплаты, возможность досрочного погашения

— Если у вас есть сумма в 50 и выше процентов от стоимости квартиры, то в любом случае не отдавайте банку все, — советует Жани Турысов. — Сделайте минимальный первоначальный взнос, который требуется. Это делается, для того чтобы на оставшиеся деньги купить доллары, и как только произойдет девальвация, перевести эти деньги в тенге и сделать частично-досрочное погашение кредита.

В любом случае при эффективной годовой ставке в 15-16% и кредите, взятом на 10-15 лет, вы переплатите от полутора до двух стоимостей своей квартиры. Поэтому, если вы планируете платить исключительно по графику без частично-досрочного погашения займа, квартира действительно обойдется недешево. С другой стороны, уже через несколько лет, если правильно выбрать квартиру, вы будете платить за нее меньше, чем если бы платили за арендное жилье. Этот фактор, пожалуй, один из самых важных в решении «брать — не брать».

Пример 1. Квартира за 75 тысяч долларов (около 14 миллионов тенге), взятая в кредит с первоначальным взносом в 30% под 14,6% годовых на 15 лет, обойдется вам в конечном счете в 25,4 миллиона тенге, не считая первоначального взноса в 2 миллиона тенге.

Второй момент — частично досрочное погашение. Эта возможность, особенно в первые годы, когда проценты по кредиту максимальны, позволяет быстро и эффективно сокращать не только итоговую сумму переплаты, но и срок кредитования. Правда, многие банки ставят мораторий на частично-досрочное погашение в первый год после выдачи займа. Есть и те, кто таких ограничений не ставит.

Пример 2. Автор строк платит ипотечный кредит на общую сумму 3,7 миллиона тенге на 12 лет аннуитетом по 52,5 тысячи тенге в месяц. Внеся 300 тысяч тенге через год после оформления кредита, получил сокращение сроков кредитования на 9 месяцев и списание процентов в размере более 800 тысяч тенге.

Способы погашения

Существует два вида: аннуитетный и дифференцированный. В первом случае необходимо весь срок выплаты кредита вносить ежемесячно равные суммы. Однако в первые годы большую часть этих денег составят проценты, которые со временем будут уменьшаться, уступая в процентном соотношении основному долгу.

Пример 1. Взяв в кредит 11 миллионов тенге (60 тысяч долларов), вы 15 лет будете платить примерно по 140 тысяч тенге. При аннуитете первые годы от этой суммы 110-120 тысяч тенге будут составлять проценты, и лишь 20-25 тысяч тенге будет идти в счет погашения основного долга. Это не очень экономично, но более доступно. Поскольку необходимый подтвержденный доход для получения такого кредита должен составлять около 300 тысяч тенге.

В случае если вы платите ипотеку равными долями, то с годами размер ежемесячного платежа будет уменьшаться.

Пример 2. Взяв в кредит 11 миллионов тенге (60 тысяч долларов), вы 15 лет будете платить примерно по 180 тысяч тенге. Но если проценты первоначально в этой сумме будут также составлять 110-120 тысяч тенге, то сумма, которая будет идти в счет погашения основного долга на протяжении всех 15 лет, будет одинакова — порядка 60 тысяч тенге. Однако для получения такого кредита подтвердить доходы вам нужно будет уже не на 300, а на 380 тысяч тенге.

«Выплачивая аннуитетом, нужно параллельно откладывать сбережения каждый месяц, чтобы можно было периодически хотя бы минимальные суммы выделять на частично-досрочное гашение».

В то же время размер выплачиваемых процентов будет уменьшаться значительно быстрее, чем в случае с аннуитетом. Уже через два года, если вы выберете способ погашения кредита равными долями, размер процентов будет около 104 тысяч тенге против 115 в случае выбора аннуитетного способа погашения займа.

В результате итоговая переплата в данном случае будет при аннуитете более 14 миллионов тенге, а при дифференцированном — 10,8 миллионов тенге.

— Выплачивая аннуитетом, нужно параллельно откладывать сбережения каждый месяц, чтобы можно было периодически хотя бы минимальные суммы выделять на частично-досрочное гашение, — говорит Жани Турысов. — При этом мы рекомендуем сроки всегда оставлять старыми, уменьшая ежемесячный платеж. При регулярном гашении кредита это даст вам возможность с каждым разом откладывать все больше средств и погашать основной долг перед банком быстрее. Нужно работать над своей суммой — она каждый месяц должна становиться меньше и меньше.

Расходы на оформление покупки квартиры и регистрацию документов

После одобрения вашей заявки на ипотеку необходимо сделать оценку рыночной стоимости квартиры. Многие банки предлагают вам перечень компаний, с которыми они работают. В среднем стоимость этой услуги колеблется от 5 до 10 тысяч тенге. Работы выполняют быстро: в течение одного-двух дней.

Второе — оформление сделки купли-продажи. Ее стоимость фиксированная — 23 784 тенге.

Еще один немаловажный фактор в процессе оформления ипотеки — регистрация кредитного договора в ЦОНе. Стоимость услуги 0,5 МРП (991 тенге). Документы оформляют в течение 5 рабочих дней. Если же вы хотите ускорить процесс, то это обойдется в 5 МРП (9910 тенге). В этом случае документы вы заберете на следующий день к вечеру.

Перечень документов для подачи в ЦОН:

1. заявление;
2. копия удостоверения личности заемщика;
3. банковский договор в двух экземплярах;
4. техпаспорт, договор купли-продажи (оригиналы или нотариально-заверенные копии);
5. если заемщик состоит в браке, то необходимо еще нотариально заверенное согласие супруга/супруги на залог;
6. квитанция об оплате услуги.

В оформлении документов в ЦОНе есть один нюанс: если вы ускоряете процесс, то важно подать их до обеда. Желательно до 11-12.00 часов. В этом случае вы можете получить документы обратно уже на следующий день к обеду.

Рефинансирование займов

Официально сегодня программы рефинансирования займов анонсирует 4 банка: Народный банк, Жилстройсбербанк, АзияКредит Банк и Аltyn Bank. Однако рефинансирование можно оформить и в других банках — оно просто не выделяется как отдельная программа кредитования. Но необходимо учитывать, что ряд БВУ перестали выдавать ипотечные займы в тенге и вам придется переходить на иностранную валюту. Хотя условия займа, зачастую, остаются те же. Это касается ставок, сроков, комиссий, возможности досрочного погашения.

Фишка рефинансирования в том, что вы получаете возможность растянуть сроки оплаты либо, по возможности, уменьшить сумму ежемесячного платежа. Но самое важное — уменьшение ставки вознаграждения.

Таблица 1. Пример расчета рефинансирования ипотеки на 15 лет (источник www.halykbank.kz)

Сумма кредита (тенге)

Сумма выплаты (основной долг + вознаграждение)

Экономия

Старый кредит 15%

Новый кредит 13%

3 000 000

7 557 771

6 832 371

725 400

4 000 000

10 077 026

9 109 743

967 283

5 000 000

12 596 285

11 387 180

1 209 105

6 000 000

15 115 540

13 664 616

1 450 924

7 000 000

17 634 798

15 942 052

1 692 746

8 000 000

20 154 055

18 219 487

1 934 568

9 000 000

22 673 312

20 496 924

2 176 388

10 000 000

25 192 569

22 774 359

2 418 210

Сегодня по рефинансированию самые дешевые кредиты выдают Народный банк и ЖССБК. В первом случае это эффективная ставка от 14,1% годовых. Во втором случае все немного сложнее, несмотря на то, что вы рефинансируете заем, необходимо будет внести как минимум 25% от оставшейся суммы займа. То есть работает обычная программа кредитования Жилстройсбербанка со всеми нюансами, касательно накопления на депозите и возможном перерасчете через 3 года на более низкие проценты. Но и эффективная ставка здесь от 12% годовых.

— Нужно ходить по банкам, и пусть они предоставляют новые графики платежей и рассказывают об условиях. Здесь нужно в каждом отдельном случае взвешивать выгоду: время и деньги. Ведь оформление рефинансирования тоже требует затрат и создает некоторые неудобства, — считает директор агентства по недвижимости Жани Турысов.

Займы без подтверждения дохода

Займы без подтверждения доходов на сегодня выдают лишь 5 банков из 14: Народный банк, Банк ЦентрКредит, КАЗКОМ, Цеснабанк, Евразийский банк. Не меняет условия кредитования лишь Цеснабанк. Они те же, что и при обычной выдаче ипотечного займа. Однако везде банк старается взять больший первоначальный взнос. Например, Народный банк и Банк ЦентрКредит требуют 50% от оценочной стоимости квартиры. КАЗКОМ повышает ставку вознаграждения. Евразийский банк дает ипотеку без подтверждения доходов лишь на новое жилье в Астане, а на вторичное требует обязательное подтверждение доходов.

Однако эксперты не советуют сегодня пользоваться этим инструментом, рекомендуя делать минимальный первоначальный взнос и копить на частично-досрочное погашение.

Идеальный заёмщик

Чтобы наверняка получить ипотечный кредит, нужно знать, что у каждого банка свои требования к заемщикам. Они касаются возраста и доходов клиентов. Если говорить об ипотеке, то здесь ряд требований расширен, поскольку кредит долгосрочный, а значит, риски банка возрастают.

Идеальным клиентом для банка в этом смысле будет гражданин Казахстана в возрасте от 21 до 48 лет. Максимальный возраст зависит от срока, на который вы хотите оформить ипотеку: банки требуют вернуть кредит до выхода на пенсию. И чем вы моложе, тем больше шансов привлечь в созаемщики родителей, которые также не должны достигнуть к моменту полного погашения займа пенсионного возраста. Молодой человек должен работать на одном месте не менее полугода, а лучше дольше и получать не менее 100-150 тысяч тенге на руки. Помимо этого, в вашу пользу будет говорить идеальная кредитная история — кредиты, выплаченные без просрочек.

В каком банке самая выгодная ипотека?

Портал о недвижимости kn.kz подготовил рейтинг банков, которые могут выдать ипотечный кредит на 15 лет семье, состоящей из четырех человек (супругов и двоих детей) при условии первоначального взноса 30% и того, что дополнительного жилья в залог семья предоставить не может. Рейтинг строится на итоговых затратах на приобретение квартиры, начиная с самого выгодного варианта. В данном рейтинге не участвовал Жилстройсбербанк, так как в нем действует иной принцип ипотечного кредитования (система жилстройсбережений).

Исходные данные для рейтинга: город Астана, стоимость квартиры 120 000 $ (22 200 000 тенге), максимально возможный первоначальный взнос (30%) — 36 000 $ (6 660 000 тенге). Курс — 185 тенге за доллар.

В итоге на верхушке рейтинга оказался Народный банк, который свое название оправдал: минимальный первоначальный взнос здесь требуется небольшой (при официальном подтверждении доходов) — только 10%, и ставка сравнительно невысокая — от 13%. Получается, что итоговая стоимость квартиры превысила изначальную больше чем в 2 раза — на 115%, но за 15 лет это самые скромные «накидки» банков, выдающих ипотеку в тенге.

Таблица 2. Расчёты для получения ипотеки в Народном банке