Обмен квартир в Ростове-на-Дону на дом, с доплатой: выбираем лучший вариант

Казалось бы, ушедшая в далекое прошлое сделка по обмену жилой недвижимостью снова набирает в Ростове-на-Дону популярность. И связано это с тем, что наличности у людей с кризисом стало меньше, а решать квартирный вопрос все же надо. Вот и вспомнил народ про обмен с доплатой: недостающую сумму легче найти, чем полную стоимость нового жилья. Все новое – это хорошо забытое старое!

Обменять жилье в Ростове-на-Дону собственники предлагают как с доплатой, так и без. Доступны варианты по Ростовской области и другим регионам. Чтобы примерно оценить ситуацию, можно поизучать соответствующие интернет-ресурсы (например, Авито, Домофонд и другие). Однако поиск будет наиболее эффективен, если обратиться в крупные агентства недвижимости, куда стекается наиболее актуальная информация от собственников. Подходящий вариант риэлторы подберут наиболее быстро – это в их интересах.

В ОБМЕН НА РОСТОВСКУЮ "ДВУШКУ" - ХОРОШИЙ ДОМ В ПРИГОРОДЕ

- Спрос на такие сделки в Ростове-на-Дону есть, и он растет, - говорит риэлтор Юлия Лавриненко. – Другое дело, что чаще всего обмен оформляется как продажа имеющегося жилья и последующая покупка нового с доплатой или без. Хотя и непосредственная сделка обмена на ростовском рынке тоже случается.

Обычно квартиру на дом меняют ростовчане, которые хотят переехать из многоэтажного муравейника в душном областном центре, завести свое хозяйство либо просто расширить жилплощадь, ведь пространство собственного участка позволяет в дальнейшем пристраивать дополнительные комнаты. Ростовские риэлторы в последние годы отмечают именно такую тенденцию: люди избавляются от квартир и переезжают в коттеджные поселки либо покупают на эти деньги участок и начинают строиться. Поэтому чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании улучшить жилищные условия, потому что в семействе пополнение, выросли запросы или просто нужно сменить район.

Ключевой момент в деле обмена – это стоимость имеющейся квартиры, многое зависит от ее местоположения и состояния. Например, небольшую квартиру в центре Ростова-на-Дону можно обменять на довольно просторный дом на периферии причем без доплаты. Средняя цена квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону сейчас составляет 61 560 рублей за кв. м. Так, 1-комнатные квартиры в среднем стоят – 2,49 млн руб., 2-комнатные – 3,13 млн руб., 3-комнатные - 4,27 млн руб., 4-комнатные – 5,92 млн. руб. Зная порядок цен, можно хотя бы примерно прикинуть, на какой дом и с каким участком можно рассчитывать.

- При нынешней ценовой ситуации на ростовском рынке недвижимости получить в обмен на нее хороший большой дом можно, только если речь идет как минимум о приличной «двушке», - говорит риэлтор Юлия Лавриненко.

За 2,5 млн рублей (стоимость «однушки» на вторичке) можно подыскать видавший виды, но пригодный для проживания домик 70-80-х годов постройки либо приобрести новый от застройщика, при этом совсем крошечный и не в Ростове-на-Дону. За 3 млн рублей, вырученные с продажи ростовской двушки, можно приобрести новый дом площадью 120 кв. м. в состоянии «стройвариант» или даже «под чистовую отделку» от застройщика. Такие дома на продажу строят как правило на участке 3 сотки, и подобных предложений достаточно много в ближайшем пригороде Ростова-на-Дону: Батайске, Аксае, Новочеркасске. Это достаточно приемлемый вариант для ростовчан, так как при наличии своей машины добираться оттуда в центр донской столицы будет не дольше, чем из какого-нибудь спального района. Так что вполне можно продолжать работать в Ростове-на-Дону, а жить в городах-спутниках.

- Если вы располагаете трехкомнатной квартирой, то реально найти варианты обмена на дом не в пригороде, а непосредственно в Ростове-на-Дону с небольшой доплатой, - говорит риэлтор Юлия Лавриненко.

Конечно, за 4,5 млн рублей купить дом в центре города не получится, но вполне можно присмотреть милый особнячок на Северном или Западном жилом массиве, где активно застраиваются городские садоводства. При этом недостающую сумму можно быстро занять в банке по выгодным условиям, не связываясь с ипотечной сделкой, которая многих пугает, так как жилье оказывается в залоге.

Кстати, при обмене квартиры в качестве доплаты можно использовать также материнский капитал. В Ростове-на-Дону этим активно пользуются, подобную услугу предлагают все крупные агентства недвижимости. Правда, такой способ доступен только по достижении ребенком трехлетнего возраста.

МИНИМИЗИРУЕМ РИСКИ

Пока еще не все ростовские риэлторы готовы предложить обмен как способ улучшить свои жилищные условия, но некоторые уже составляют тематические базы данных.

- Из плюсов можно отметить, что при обмене квартир рисков гораздо меньше, чем при покупке, особенно на вторичном рынке, - говорит риэлтор Юлия Лавриненко. - Если случится форс-мажор и сделка будет расторгнута, хозяин вернется в свою старую квартиру, не потеряв денег. Кроме того, всякого рода мошенников мало привлекают сделки по обмену, потому что сумма доплаты слишком невелика, чтоб из-за нее заморачиваться.

Но есть у прямого обмена и свои недостатки, главный из которых - отсутствие хорошего выбора, так что быстрого решения квартирного вопроса ожидать не стоит. Процесс может сильно затянуться, ведь надо сделать так, чтобы обеим сторонам подошли предлагаемые условия. А вот в случае с одновременной продажей и покупкой жилья (так называемая альтернативная сделка) подбор варианта много времени не займет.

Еще один важный момент – налоги при жилищном обмене между собственниками. Многие стараются избежать этого бремени и тем самым сильно рискуют, хотя неприятную обязанность можно и обойти!

- Если речь идет о договоре мены, то я рекомендую указывать в нем размер доплаты целиком, - говорит риэлтор Юлия Лавриненко. - Прежде всего это необходимо тому, кто доплачивает, чтобы в случае расторжения сделки вернуть деньги назад в полном размере. При этом не страдает и тот, кто получает деньги: доплата при обмене между собственниками практически никогда не превышает сумму налоговых льгот. Правда, если доплату получают хозяева неприватизированного жилья, то они обязаны уплатить налог 13%. Но такие случаи довольно редки, учитывая, что львиная доля жилья в Ростове-на-Дону уже приватизирована. Кроме того, налог при обмене квартиры можно не платить, если она принадлежит владельцу более трех лет.

Обменная сделка требует особого мастерства риэлтора, который должен обладать большим опытом. Проводить такую операцию самостоятельно без помощи профессионала крайне рискованно! И главная опасность на ростовском рынке жилья – возможные подводные камни в случае со вторичкой: невыписанные родственники, возможные наследники, неоднократная продажа и другие «скелеты в шкафу». Все это очень важно, когда речь идет о сделке на вторичном рынке. Квартира могла поменять нескольких хозяев, и риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав с каждым дополнительным владельцем только возрастает.

Кстати, не забываем, что с агентством недвижимости должен быть подписан договор об оказании услуг, согласно которому риэлтор проверяет юридическую «чистоту» приобретаемого жилья, собирает необходимые документы и полностью сопровождает сделку. Профессионал также объяснит особенности обмена приватизированных и муниципальных квартир, поможет минимизировать расходы при размене с доплатой. Прямой обмен - сложная операция, требующая от риэлтора большого опыта. Поэтому прежде всего вы ищете хорошего специалиста, который решит ваш вопрос!

НА ЗАМЕТКУ

Документы, необходимые при обмене квартиры

- Правоустанавливающие документы на квартиру;

- Кадастровый паспорт помещения;

- Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;

- Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры;

- Документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении);

- Документы, удостоверяющие, что при проведении сделки не нарушены права третьих лиц (свидетельства о заключении и/или расторжении брака; письменное согласие супруга/супруги; справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних).

Обмен квартир в Ростове-на-Дону на дом, с доплатой: выбираем лучший вариант

Читайте также