Исследование «Реального времени»: крупнейшие банки-залогодержатели казанских бизнес-центров

Газета «Реальное время» заканчивает публикацию материалов из серии «Рынок бизнес-центров Казани». В последнем нашем исследовании мы изучили крупнейших залогодержателей офисного имущества Казани. И, как всегда, обнаружили немало любопытного. Доля всего заложенного в банках офисного имущества — 13,1%, 106 тыс. кв. м. Основной держатель — Сбербанк (28,4%). Лидерство последнему обеспечил Владимир Малыгин: ради необходимости профинансировать строительство ТЦ он отдал банку свой БЦ «Азинский». Тогда как Гильфановы из «Унистроя» заложили «Энергобанку» большую часть своих офисных площадей: строительный бизнес потребовал банковских кредитов на миллиард рублей. Кроме того, из нашего материала вы узнаете, как вышедший из застенка Павел Сигал решил свои проблемы с кредиторами передачей в залог своего бизнес-центра, а бывшие влиятельные банкиры Хафизовы, отдав свой «Идельбанк» в армянские руки, передали в Москву и заложенное в нем офисное имущество.

Газета «Реальное время» уже составляла рейтинг крупнейших залогодержателей торговых центров. Всего на тот момент в банках было заложено почти 35% всех торговых площадей — 785 тыс. кв. м. Офисного имущества, общая площадь которого составляет 804,7 тыс. кв. м (она почти равнозначна площади заложенных в банках ТЦ), в залоге сравнительно не так много — лишь 13,1% или 106 тыс. кв. м. Как и на рынке ТЦ, на офисном рынке лидерство по числу заложенного имущества держит Сбербанк. Ему также принадлежит почти треть всех заложенных офисных площадей — 28,4% или 30,1 тыс. кв. м. Любопытно, что, как и в прошлом рейтинге, первое место по величине отданного в залог банку имущества занимает все тот же Владимир Малыгин. Отдав за кредит в залог аж три магазина сети «Мегастрой» Сбербанку, он, кредитуясь у него, также, как выясняется, передал и свой бизнес-центр «Азинский» на 14,8 тыс. кв. м стоимостью 659 млн рублей. Это фактически половина всех офисных залогов «Сбера». Напомним, сам Малыгин входит в десятку крупнейших владельцев офисных площадей благодаря лишь «Азинскому», который, в свою очередь, занимает 9-е место в рейтинге крупнейших бизнес-центров Казани. Не исключено, что Малыгин, отдавая площади «Азинского» в залог, взял кредит для инвестиций в строительство на Горьковском шоссе нового ТЦ «Мегастрой» (его общая площадь планируется на уровне 53 тыс. кв. метров).

Целиком заложены Сбербанку также БЦ «Риолит-Офис» (2,4 тыс. кв. м стоимостью 130,5 млн рублей) и «Бизнес-центр на Шмидта» (3,2 тыс. кв. м стоимостью 54,5 млн рублей).

Из других крупных офисных центров, чья площадь полностью или частично находится у Сбербанка в залоге, стоит отметить БЦ «Караван» (7-е место в нашем рейтинге — 15,5 тыс. кв. м стоимостью 740 млн рублей), часть которого, к слову, принадлежит семье Талгата Абдуллина, главы ГЖФ. Правда, всего этот БЦ принадлежит 136 физическим лицам, одним из которых в залог отдано всего 42 кв. м. Забегая вперед отметим, что «Караван» находится в залоге у разных банков, которым разные части передали разные физические лица. Любопытно, что 515 кв. м переданы «Энергобанку», в том числе 464 кв. м передала супруга мэра Нижнекамска Айдара Метшина Наиля (владелица сети «Старый амбар»). 137 кв. м «Каравана» «лежат» у группы «ВТБ», 327,5 кв. м — у группы «ТФБ» и так далее. Всего в залог передано 1 258,5 кв. м бизнес-центра. Похожая ситуация с ТДК MEGGAPARK, крупнейшим БЦ Казани (94,5 тыс. кв. м), один из 50 владельцев которого передал банку незаметные для этого офисного «кита» 516,5 кв. м. Всего же в различных банках заложено 11,8 тыс. кв. м площадей этого центра, то есть 12,5%. Это, между прочим, больше 11% всех заложенных офисных площадей Казани.

Крупнейшие офисные площади, заложенные помимо «Азинского» Сбербанку, — владения группы «ТАИФ», передавшей банку почти половину всех площадей своего офисного центра «Карсар» (7,2 тыс. кв. м из 15,2 тыс.). Это единственный БЦ класса «А», находящийся сегодня в залоге у этого банка.

У крупнейшего банка страны в залоге находится 12% (786 кв. м) всех офисных площадей «Блок-офиса на Московской» (общая площадь — 6,6 тыс. кв. м, стоимость — 453 млн рублей) и почти 9% (874,5 кв. м) площадей делового центра Relita, принадлежащего большей частью семье Заляловых. Им же принадлежит и одноименный отель, а сам Ринат Залялов, бывший министр связи РТ, является советником председателя совета директоров ОАО «Связьинвестнефтехим». Несмотря на величину центра — 10 тыс. кв. м, — стоимость его относительно невысока — 168,6 млн рублей. Еще 391,3 кв. м в залоге у «Банка Казани».

Что касается «Блок-офиса на Московской», то он так же, как и ряд вышеупомянутых БЦ, отдан в залог по 16 частям различным банкам. 3 445,4 тыс. кв. м, то есть больше половины этого центра распределены, помимо «Сбера», в «АК БАРСе», «Банке Казани», «Камкомбанке», «Промсвязьбанке» и «Булгаре». Интересно, что «Блок-офис» большей частью принадлежал группе Алексея Семина. В списке залогодателей его имени нет, но есть один из совладельцев центра, о нем ниже.

Второе место «Энергобанку» обеспечила семья Гильфановых, владельцев компании-застройщика «Унистрой», передав ему в залог, во-первых, 11,5 тыс. из 17,4 тыс. кв. м самого большого принадлежащего им бизнес-центра «Уницентр» стоимостью 377,4 млн рублей, то есть 66%. И, во-вторых, целиком бизнес-центр «Сфера» на 10 тыс. кв. м стоимостью 507,2 млн рублей, так как Гильфановым необходимы кредиты для строительства не только жилищных комплексов (только известные инвестиции в жилищном портфеле «Унистроя» составляют 4,17 млрд рублей), но и, к примеру, первого крупного ТЦ после 2011 года. В двухэтажный торговый центр общей площадью 37 000 кв. метров на улице Даурская потребуется вложить порядка миллиарда рублей. Стоимость заложенного в «Энергобанке» офисного имущества Гильфановых составляет ориентировочно 756 млн рублей. Незаложенным в офисном портфеле семьи остался лишь БЦ «Островский» (существующие в списке заложенного имущества одноименные БЦ принадлежат другим лицам). «Энергобанк», к слову, всегда считался опорным банком компании-застройщика семьи. В итоге 85,8% всех заложенных в этом банке офисных площадей — «унистроевские». Это фактически пятая часть всего заложенного казанского офисного имущества в банках.

«Энергобанку» также заложены части таких офисных центров, как «Пушкинский», «Ромол» и Ostrovsky. Доля «Энергобанка» составляет 23,6% всех заложенных казанских офисных площадей — 25 тыс. кв. м.

Второе место «Энергобанку» обеспечила семья Гильфановых, владельцев компании-застройщика «Унистрой». На фото kzn.ru по обеим сторонам от мэра Казани Альберт и Ильфат Гильфановы

Группе «ВТБ», где заложено 15 тыс. кв. м (14,2%), третье место обеспечила большая часть заложенного здесь ТДК MEGGAPARK — 11% всего комплекса, 10,5 тыс. кв. м. Передана эта часть была одним из бенефициаров центра Fujiтsu Sеrvisеs Liмiтеd — одной из ведущих европейских консалтинговых компаний, «дочка» гиганта Fujitsu Limited. Учитывая стоимость всего центра (1,9 млрд рублей), стоимость заложенного в «ВТБ» имущества — ориентировочно 209 млн рублей.

Помимо небольших кусков других офисных центров в «ВТБ» заложена большая часть БЦ «Солдатский» (2,7 тыс. кв. м из 5 тыс. кв. м. стоимостью 261,6 млн рублей) — основным бенефициаром этого центра является ЗАО ТД «Куб».

«Росэнергобанк» находится на четвертом месте крупнейших залогодержателей офисных площадей Казани благодаря известному бизнесмену Павлу Сигалу, вице-президенту «Опоры России», ранее подозревавшемуся в махинациях с материнским капиталом, в результате чего в прошлом году он даже успел отсидеть за решеткой. Его компании ЗАО «Альтон», замгендиректора которой он продолжает быть, принадлежит БЦ «ЗАО «Альтон» класса «В+» площадью 6,5 тыс. кв. м и стоимостью 367,8 млн рублей. Весь центр сегодня находится в залоге у «Росэнергобанка» — больше подобных залогов у этого банка нет. Общая доля заложенных офисных площадей Сигала в закромах всех банков, таким образом, составляет 6,1%. Напомним, в январе этого года к «Центру микрофинансирования» Павла Сигала, успевшему развалиться за год, который бизнесмен провел за решеткой, появились претензии у ряда банков, однако позднее стало известно, что «в декабре 2014 года ГК «Центр микрофинансирования», перекредитовавшись в коммерческом банке «Росэнергобанк», погасила ранее действующие просроченные кредиты перед вышеперечисленным банком и ПАО АКБ «Балтика». Новый кредит был получен на благоприятных условиях и на длительный срок (3 года). По-видимому, часть этих денег была обеспечена в том числе и БЦ «ЗАО «Альтон». Сам БЦ у Сигала появился в результате смены бизнес-курса: ранее, напомним, он был гендиректором одноименной фабрики и швейного объединения, один из производственных корпусов которого и превратился впоследствии в бизнес-центр.

Любопытно, что в списке залогодателей есть и семья прежнего партнера Сигала по швейному бизнесу Азата Хафизова, которой принадлежит один из крупнейших БЦ класса «А» Казани ООО «Международный бизнес-центр»/Бизнес-Центр «Паравитта» площадью 14 тыс. кв. м, правда, стоимостью почему-то меньшей, нежели сигаловский, — 325,5 млн рублей. Большая часть центра — 13,5 тыс. кв. м — формально принадлежит Альфие Хафизовой, передавшей в залог «Соверен Банку» 801,6 кв. м. Это единственный подобный залог банка, который обеспечил ему с 0,8%-ной долей 16-е место в нашем рейтинге. Ранее Азат Хафизов вместе с семьей владел «Идельбанком» (до 2012 года), будучи в нем предправления, а в 1990-х он был одним из крупнейших республиканских бизнесменов, имея на балансе созданной Минтимером Шаймиевым в 1995 году и возглавляемой Хафизовым «Инвестиционно-финансовой корпорации» акции крупнейших предприятий РТ.

Ныне же Азат Хафизов возглавляет одноименный «Международный некоммерческий фонд «Паравитта», в который входит, помимо БЦ, издательство, галерея и т. д. Пресловутый же «Идельбанк», также входивший в этот фонд, проданный Хафизовым армянским бизнесменам, переехал в 2013 году в Москву, став… «Соверен Банком»! Сделка была закрыта осенью 2013 года, на текущий момент основными бенефициарами его выступают братья Григорий Саакян (37,25%) и Камо Саакян (13,75%). Не исключено, что часть, оставшаяся в залоге в тогда еще «карманном» банке Хафизовых, переехала и в переименованный банк. Тем более что и сегодня «Соверен Банк» формально владеет 11,5 метрами БЦ «Паравитта» стоимостью 270 тыс. рублей.

Замыкающий пятерку «ТФБ», владельцы которого, как мы уже писали в прошлых материалах, подали иск к владельцам БЦ на Ибрагимова (в списках залогового имущества его, кстати, нет) семье Идрисовых, в залоге держит ряд небольших площадей различных офисных центров — всего на 6,1 тыс. кв. м (5,8%). Большую его часть составляет немалый кусок офисного центра «Венди» Альберта Рахматуллина (ему также принадлежат доля в КРЦ «Родина» и «Бизнес-центре на Гоголя») — 3,4 тыс. кв. м из 13 тыс. кв. м стоимостью всего 90,8 млн рублей.

Находящимся на шестом и седьмом месте «Банку Москвы» и «Росту» (между прочим, в «Банке Москвы» целиком заложена первая очередь «Корстона», что обеспечило ему второе место среди залогодержателей в нашем прошлом рейтинге), несмотря на сразу несколько залогов у них, места обеспечили также в основном одно или двое лиц, передавшие им часть офисных центров класса «С». Так, «Банку Москвы», чья залоговая доля на офисном рынке составляет 3,2% (3,4 тыс. кв. м) передано почти 40% офисного центра Salamat семьи Дорофеевых площадью 6,8 тыс. кв. м стоимостью 217,7 млн рублей. Еще часть Salamat размером 1,1 тыс. кв. м находится в залоге банка «Открытие» (что обеспечило последнему 14-е место).

Тогда как основная доля «Роста», в котором, между прочим, находятся доли сразу шести БЦ (в том числе небольшой кусок вышеупомянутой «Паравитты»), приходится на «Бизнес-центр по ул. Щапова, 26» класса «С» (общая площадь — 9 тыс. кв. м, стоимость — 357,3 млн рублей). По-видимому полностью свои доли (по 1 034 кв. м каждая) передали «Росту» в залог дочки известного предпринимателя, ранее возглавлявшего «Таттехмедфарм» Якова Маргулиса Дина и Майя. Таким образом, офисно-залоговая доля потомков бывшего медицинского короля Татарстана в «Росте» (всего в залоге банка 3,3 тыс. кв. м — 3,1%) составляет 63%.

«КамаСтройИнвест» при финансировании «Банка Казани» реставрирует Лядской сад. Фото Давида Казанского

«АК БАРС» Банк, занимавший в нашем прошлом залоговом рейтинге третье место, на офисном рынке занимает лишь восьмое — большей частью благодаря ОФ «Миллениум» (площадь — 4,3 тыс. кв. м, стоимость — 256 млн рублей), владельцы которого передали банку в залог больше 2 тыс. кв. м его площадей. Всего в залоге у банка доли в четырех БЦ в размере 2,5 тыс. кв. м (2,4%).

«Банк Казани» занял девятое место, набрав очки благодаря одному из совладельцев семиновского «Блок-офиса на Московской», которому принадлежит 1 641,3 кв. м здания, — через кипрский офшор «Апплена Инвестментс Лимитед» им владеет компания, руководимая Делюсом Сиразетдиновым, «КамаСтройИнвест», один из крупнейших застройщиков и участников рынка элитного жилья. Помимо прочего, группа компаний работает и на рынке коммерческой недвижимости, и среди ее проектов не только жилые дома «Гринвич», «Островский», Rotterdam, отель TatarInn, но и офисные и административные здания. Почти целиком свою собственность компания заложила в «Банке Казани», по-видимому, ради получения финансирования: как написал чуть меньше месяца назад сам Делюс Сиразетдинов в своем «Инстаграме», «КамаСтройИнвест» при финансировании «Банка Казани» реставрирует Лядской сад. С оставшимися небольшими офисными залогами «Банку Казани» принадлежит 2,3% всего залогового «пирога» на офисном рынке или 2,4 тыс. кв. м.

Наконец, замыкает десятку банк «Аверс» с долей в 1,7%. Основной залоговый актив его — 37% офисных площадей бизнес-центра «Авангард» (1,7 тыс. кв. м из 4,6 тыс.). В залог его передал их владелец Айрат Гайнуллин, гендиректор группы компаний «Колорит», работающей на рынке отделочных материалов и имеющей в Казани одноименную торговую сеть. Гайнуллин передал в залог всю свою долю стоимостью 53,5 млн рублей (основная часть БЦ принадлежит все тому же Алексею Семину).